Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad in een aantal zaken de ruime toepassing van het verlaagde tarief voor de heffing van overdrachtsbelasting bij woningen (2%) bevestigd.
Achtergrond
Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken is normaliter overdrachtsbelasting verschuldigd tegen een tarief van 6%. Op 15 juni 2011 is een (in eerste instantie tijdelijk) verlaagd overdrachtsbelastingtarief van 2% geïntroduceerd voor woningen met als doel het stimuleren van (doorstroming op) de woningmarkt. Het verlaagde tarief van 2% is vervolgens met ingang van 2013 wettelijk vastgelegd en structureel gemaakt.
Volgens de wetgever dient in dit verband onder een woning te worden verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd om te worden bewoond. Hoewel het onderscheid eenvoudig klinkt, bestaat in de praktijk veel discussie tussen belastingplichtigen en de Belastingdienst over de vraag wanneer nu precies sprake is van een woning voor de overdrachtsbelasting.
De zaken
Op 24 februari 2017 zijn in een viertal zaken arresten van de Hoge Raad gepubliceerd inzake de vraag of een onroerende zaak wel of niet kwalificeert als woning voor de heffing van overdrachtsbelasting. Het ging achtereenvolgens om de volgende onroerende zaken:
- Een als kantoor in gebruik zijnde stadsvilla;
- Een hoekhuis in gebruik als tandartsenpraktijk;
- Een voormalige boerderij; en
- Een hospice.
In alle vier de gevallen hadden zowel het gerechtshof als de advocaat-generaal van de Hoge Raad al geoordeeld dat sprake is van een woning voor de overdrachtsbelasting. In zijn arresten van 24 februari 2017 bevestigt de Hoge Raad – met uitzondering van het onder 4 genoemde hospice - thans de visie van de advocaat-generaal en de juistheid van de beslissingen van de gerechtshoven.
Uit bovengenoemde arresten kunnen concreet de volgende rechtsregels worden ontleend bij de toetsing of sprake is van een woning voor de toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief.
- Voor de vraag of een onroerende zaak ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning' dient in de eerste plaats te worden gekeken naar een zo objectief mogelijke maatstaf, een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door de kijken naar het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Hieronder valt ook een onroerende zaak die oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.
- Indien de woning later is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien maar beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
- Pas bij resterende twijfel is van belang wat de publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak is.
Bij de beoordeling of sprake is van een woning is kennelijk niet van belang:
- of de verkrijging van de onroerende zaak bijdraagt aan de doorstroming op de woningmark nu de wetgever een objectief bestemmingscriterium op basis van bouwkundige aard als criterium heeft ingevoerd.
- de geschiktheid van de onroerende zaak om te worden bewoond.
- het feitelijke gebruik alsmede het voorgenomen toekomstige gebruik van de onroerende zaak.
Met het bovenstaande bevestigt de Hoge Raad derhalve expliciet dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief in bepaalde situaties een ruimer bereik heeft gekregen dan dat de wetgever kennelijk voor ogen heeft gehad.
Een bijzonder geval betreft de onder 4 genoemde zaak ten aanzien van het hospice. In de wetsgeschiedenis bij de invoering van 2%-tarief is opgemerkt dat een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling niet als woning kan worden aangemerkt. Het hof had eerder geoordeeld dat ten aanzien van het hospice in deze zaak geen sprake was van een verzorgingsinstelling in voormelde zin. De Hoge Raad beslist echter anders en overweegt dat de kenmerken van het – overigens als hospice gebouwde - pand geen andere slotsom toelaten dan dat de onroerende zaak naar zijn aard is bestemd om dienst te doen als verzorgingsinstelling en dus niet als woning kan worden aangemerkt. Deze beslissing is opmerkelijk omdat het een feitelijke toets vergt en geen rechtsvraag betreft.
Belang voor de praktijk
Voor de praktijk betekent het voorgaande in ieder geval dat onroerende zaken die oorspronkelijk als woning zijn gebouwd - ongeacht het huidige of beoogde gebruik - eerder onder het verlaagde overdrachtsbelastingtarief kunnen vallen. Dit biedt mogelijkheden voor ontwikkelaars, beleggers en particulieren.
En nu?
De grote vraag is nu of de wetgever de wet zal gaan aanpassen om deze meer in lijn te brengen met haar doel en strekking van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief. Hierbij is het niet uit te sluiten dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief wordt afgeschaft of aangescherpt.
Bron: EY
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer
1