Sinds 1 januari is het begrip ‘bouwterrein' verruimd om aan te sluiten bij de Europese regels. Onbebouwde grond wordt eerder aangemerkt als bouwterrein. Hierover moet 21% btw worden afgerekend. Daar staat tegenover dat in de meeste gevallen geen overdrachtsbelasting meer verschuldigd is.
Wat is er nieuw?
Onder het begrip ‘bouwterrein' verstaan we vanaf 1 januari: ‘Onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met één of meer gebouwen'. Als deze definitie van toepassing is, dan is de grond met 21% btw belast.
Wat is het gevolg?
Als aannemer of projectontwikkelaar is het raadzaam om goed op te letten aan wie de grond uiteindelijk wordt geleverd:
- Een particuliere koper zal graag met 6% (of 2%) overdrachtsbelasting willen kopen. Een grondaankoop met 21% btw verhoogt de aankoopsom voor de particulier, terwijl dit vaak gepaard gaat met minder marge voor de aannemer of projectontwikkelaar (bij levering VON).
- Een ondernemer ziet de grond graag geleverd als bouwterrein met 21% btw, want de btw is aftrekbaar. Overdrachtsbelasting daarentegen, kan de ondernemer niet aftrekken en werkt kostprijsverhogend. Maar pas op: de btw is alléén aftrekbaar als het bouwterrein wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties.
- Een ondernemer die de grond gaat gebruiken voor btw-vrijgestelde prestaties, kan de btw niet verrekenen en ziet liever een overdrachtsbelasting-transactie.
Deze punten zijn ook van belang voor aannemers en projectontwikkelaars zelf. Als een aannemer bijvoorbeeld huurhuizen gaat bouwen, dan is de btw op de grond niet aftrekbaar. Het verhuren van huizen is immers een btw-vrijgestelde prestatie.
Ook eventuele kopers van huurhuizen hebben te maken met deze regels. Wordt een project gerealiseerd met zowel huur- als koophuizen, dan moet er goed gerekend worden om zo voordelig mogelijk uit te zijn.
Wees zorgvuldig!
Kortom, een aannemer of projectontwikkelaar moet bij aankoop zorgvuldigheid betrachten en voorsorteren op het doel van de grond na bebouwing. Vaak moet een aannemer bij de fiscus het nodige aantonen om voor de meest gunstige afrekening in aanmerking te komen. Een verkeerde inschatting kan al snel leiden tot 15% margeverlies!
Bron: Flynth
0