Onder de huidige wetgeving zijn verkrijgingen van een belang van minder dan een derde in zogenoemde vastgoedlichamen niet belast voor de overdrachtsbelasting. Verkrijgingen van een derde of meer in vastgoedlichamen zijn wel belast.
Van een vastgoedlichaam in de zin van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) is kort gezegd sprake indien wordt voldaan aan een doel- en bezitseis, namelijk:
- De activa moeten voor meer dan 50% uit vastgoed bestaan.
- Daarbij moet ten minste 30% van de activa in Nederland gelegen vastgoed betreffen.
- Het vastgoed moet hoofdzakelijk worden gebruikt voor exploitatie (aankoop, verkoop en verhuur).
Op grond van jurisprudentie geldt dit zowel voor vastgoedlichamen die rechtspersoonlijkheid bezitten (bijvoorbeeld de nv en bv) als voor lichamen zonder rechtspersoonlijkheid (bijvoorbeeld de maatschap, commanditaire vennootschap (cv) en het fonds voor gemene rekening). De verkrijging van participaties, hoe gering van omvang ook, in een lichaam dat geen rechtspersoonlijkheid bezit en niet als vastgoedlichaam is aan te merken, is belast met overdrachtsbelasting. Dit wordt namelijk gezien als de verkrijging van een economisch belang bij het vastgoed, waarvoor niet de speciale regeling geldt dat heffing slechts aan de orde komt ter zake van verkrijgingen van een belang van een derde of meer.
Dit leidt tot de eigenaardige uitkomst dat verkrijgingen in vastgoedfondsen zonder rechtspersoonlijkheid die minder dan 30% Nederlands vastgoed bezitten, altijd in de heffing van de overdrachtsbelasting worden betrokken. Bij de verkrijging van participaties in soortgelijke fondsen – evenals bij vastgoedfondsen met rechtspersoonlijkheid – die wel als vastgoedlichaam zijn aan te merken, is daarentegen pas heffing aan de orde indien een derde of meer in het fonds wordt verworven.
Opheffen ongelijke behandeling
Met de belastingvoorstellen voor het jaar 2014 wordt beoogd om voor de overdrachtsbelasting de ongelijke behandeling weg te nemen tussen niet-rechtspersoonlijkheid bezittende fondsen die wel als vastgoedlichaam kwalificeren en dergelijke fondsen die niet als vastgoedlichaam kwalificeren. Dit wordt gedaan door in de WBR te bepalen dat elke verkrijging van een economisch belang van minder dan een derde in een beleggingsfonds dan wel een fonds voor collectieve belegging in effecten vrij van overdrachtsbelasting is. De samenstelling van de activa van een dergelijk fonds is dus niet meer relevant, in tegenstelling tot wat voor rechtspersonen geldt.
Vooral buitenlandse (veelal Duitse) vastgoedfondsen zonder rechtspersoonlijkheid die slechts enkele in Nederland gelegen onroerende zaken bezitten (minder dan 30%) zullen van dit wetsvoorstel profiteren. De verkrijging van (geringe) participaties in dergelijke beleggingsfondsen leidt namelijk niet meer tot heffing van Nederlandse overdrachtsbelasting.
Er moet wel sprake zijn van een beleggingsfonds of fonds voor collectieve belegging in effecten in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Dit betekent dat verkrijgingen van belangen in niet-rechtspersoonlijkheid bezittende fondsen die een onderneming drijven waartoe vastgoed behoort, wel heffing van overdrachtsbelasting tot gevolg hebben, ongeacht de omvang van de belangen die worden verkregen.
Tussen de directe verkrijging van vastgoed (door middel van fondsen zonder rechtspersoonlijkheid) en de indirecte verkrijging van vastgoed door middel van de verwerving van aandelen in een rechtspersoon bestaan dus nog steeds verschillen.
Overdracht vastgoed via fondsen zonder rechtspersoonlijkheid
Op dit moment is het niet ongebruikelijk om vastgoed over te dragen via de overdracht van participaties in (bijvoorbeeld) een cv of fonds voor gemene rekening. Deze cv is veelal speciaal daartoe opgericht en heeft vervolgens de economische eigendom van het vastgoed zonder heffing van overdrachtsbelasting verkregen van degene die de cv heeft opgericht. Door de participaties in de cv over te dragen waarbij geen enkele partij een derde of meer verkrijgt, kan de overdracht van de economische eigendom van het vastgoed vrij van overdrachtsbelasting plaatsvinden.
Niet duidelijk is of deze opzet na invoering van het wetsvoorstel nog voor iedere situatie mogelijk is. Onder de voorgestelde wetgeving is de verkrijging van participaties in een dergelijk lichaam slechts vrijgesteld wanneer sprake is van een beleggingsfonds. In de toelichting bij het voorgestelde wetsartikel wordt opgemerkt dat de voorgestelde regeling met betrekking tot beleggingsfondsen niet van toepassing is als geen sprake is van beleggen maar slechts de belastingvrije overdracht van vastgoed wordt beoogd. Uiteraard zal eerder sprake zijn van beleggen indien meerdere beleggers en meerdere vastgoedobjecten worden gecombineerd. Het is in ieder geval raadzaam om van geval tot geval te beoordelen of sprake is van beleggen en om dit waar nodig vooraf met de Belastingdienst af te stemmen.
Bron: KPMG Meijburg
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer
160