De zaak (4 maart 2020, ECLI:NL:RBZWB:2020:1116) verloopt als volgt. Een makelaar (eenmanszaak) krijgt in 2010 een verkoopopdracht voor een pand. De vraagprijs is aanvankelijk € 469.000. Halverwege december 2012 meldt de opdrachtgever dat hij per 1 januari 2013 de verkoop in handen van een andere makelaar wil geven. Dan dient zich een geïnteresseerde aan die een bod uitbrengt van € 345.000. Niet veel later ziet de geïnteresseerde toch af van zijn bod omdat de hypotheeklast te hoog is. Op het aanbod de woning dan maar te kopen voor € 330.000 gaat de geïnteresseerde niet in.

De makelaar en zijn echtgenote kopen vervolgens de woning eind 2012 zelf voor dit laatstgenoemde bedrag. Later verneemt de opdrachtgever dat de geïnteresseerde een zwager van de makelaar is.

De makelaar en zijn vrouw laten het pand verbouwen voor een bedrag van circa € 18.000. Halverwege 2014 verkopen zij het pand voor € 392.000. In hun aangiften over 2013 en 2014 merken de makelaar en zijn vrouw het pand aan als eigen woning. Alle financieringslasten trekken zij voor de heffing van inkomstenbelasting af.

De inspecteur weigert deze aftrek, omdat het pand naar zijn mening geen eigen woning is. Bovendien belast hij het verkoopresultaat als belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant sluit zich aan bij het standpunt van de inspecteur. Het is volgens de rechtbank niet aannemelijk dat het pand is gekocht met de intentie het zelf te gaan bewonen. Het is daarentegen juist aannemelijk dat de hoogte van de prijs het aantrekkelijk maakte het pand te kopen voor de verkoop. Dat het verkoopresultaat belast moet worden als resultaat uit overige werkzaamheden volgt vooral uit de volgende omstandigheden:

• De bijzondere kennis van de makelaar op het vlak van de woningmarkt; en
• Het gegeven dat de makelaar de woning onder de marktwaarde heeft gekocht.

Het gelijk is daarmee aan de inspecteur.

Belang voor de praktijk

Vraagtekens kunnen worden gezet bij het ethisch gehalte van het handelen van de makelaar in kwestie. Echter, daar gaat deze zaak (uiteraard) niet over. Mogelijk is er nog een juridisch geschil ontstaan met de opdrachtgever. Dat komt uit de uitspraak verder niet naar voren.

De conclusie van de rechtbank dat er geen sprake is van een woning lijkt ons, gezien de feiten en omstandigheden van het geval, juist. Ook het oordeel dat hier geen 'gewone' vermogensmutatie in box 3 plaats heeft gevonden, is terecht. Als een werkzaamheid wordt immers ook aangemerkt "het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis" (art. 3.91 lid 1 onderdeel c Wet IB 2001).

In zijn algemeenheid geldt: wie een woning koopt en enige tijd later weer met winst verkoopt, zal de verkoopopbrengst netto in zijn zak kunnen steken. Het gaat dan om een vermogensmutatie die onbelast blijft. Maar er zijn uitzonderingen, zoals uit deze uitspraak blijkt. Ook de 'handige klusser' die een woning koopt om, na verbouwing, te verkopen, moet op zijn hoede zijn.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden