2%-tarief voor verhuurde appartementen met zorgdiensten

Deze zaak liep bij Rechtbank Noord-Nederland (14 november 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:4775). Een BV koopt in 2017 een tweetal panden. De BV verhuurt de in de panden gelegen appartementen aan particulieren en verleent daarnaast op aanvraag zorgdiensten aan de bewoners.

Ten tijde van de overdracht op 15 juni 2017 bestonden de panden uit zesentwintig zelfstandig verhuurbare, afsluitbare appartementen, elk met een aparte registratie in de Gemeentelijke Basisadministratie, een eigen deurbel, keukenblok, sanitaire voorzieningen, internet- en telefoonaansluiting, en brandalarmsysteem. De appartementen beslaan 84% van de totale oppervlakte van de panden. De overige 14% bestaat uit een gemeenschappelijke eetkamer en huiskamer, een recreatieruimte, een centrale keuken, een waskamer en een strijkkamer en een gemeenschappelijke tuin aan zowel de voor- als achterzijde.

Volgens de inspecteur is er geen sprake van een woning maar van een zorginstelling en is het 6%-tarief van toepassing. De BV stelt dat de panden als woning kwalificeren, en dat om die reden over het deel dat voor bewoning is bestemd overdrachtsbelasting geheven moet worden naar het 2%-tarief.

Volgens de rechtbank zijn de panden - gelet op de genoemde kenmerken - naar hun aard bestemd voor bewoning. Dat de panden ge- en verbouwd zijn met het oog op exploitatie door een zorgondernemer en er daarom ook voorzieningen zijn getroffen als een centrale keuken en gemeenschappelijke ruimten, doet aan het voorgaande niet af.

Uit de objectieve kenmerken van de panden volgt naar het oordeel van de rechtbank namelijk dat deze bestemd zijn voor bewoning. De panden zijn volgens de rechtbank niet naar hun aard bestemd om als een verzorgingsinstelling te fungeren, daarvoor ontbreken de benodigde voorzieningen en het bijbehorende personeel. Het 2%-tarief is van toepassing op het deel van de panden dat voor bewoning bestemd is (84%).

6%-tarief voor tot hotel verbouwde woning

Deze procedure heeft bij Rechtbank Zeeland-West-Brabant (11 december 2019, ECLI:NL:RBZWB:2019:5675) gelopen. In 2017 koopt een man een pand. De koopsom bedraagt € 415.000.

Het pand is in 1813 ontworpen en gebouwd als woning. De onroerende zaak is als woning in gebruik geweest tot 1936. Van 1936 tot 1956 is de onroerende zaak achtereenvolgens gebruikt als parochieel centrum, distributiekantoor en, wederom, als woning. In 1956 is de onroerende zaak verbouwd tot hotel met restaurant.

Het aangekochte pand bestaat feitelijk uit twee delen. Een deel wordt als woning gebruikt en het andere deel voor de exploitatie van een hotel. Het woningdeel is door de inspecteur als woning aangemerkt. Het hoteldeel is door de inspecteur als niet-woning aangemerkt.

Onder verwijzing naar de in 2017 gewezen arresten van de Hoge Raad (zie hierna onder 'Belang voor de praktijk') komt de rechtbank tot het oordeel dat het pand door de verbouwing in 1956 de aard van woning heeft verloren. Die verbouwing leidt ertoe dat de onroerende zaak bestemd is om dienst te doen als hotel/restaurant. De latere verbouwingen hebben daarin geen wijziging gebracht. De omstandigheid dat op enig moment een deel van de kamers op de eerste verdieping wordt gebruikt als woning maakt dit evenmin anders.

Volgens de rechtbank zijn er meer dan beperkte aanpassingen nodig om het hoteldeel weer geschikt te maken voor bewoning. Een keuken en sanitaire voorzieningen voor een restaurant zijn immers niet eenvoudig te wijzigen in dergelijke voorzieningen voor een woning. Daarmee heeft het hoteldeel nog steeds zijn aard van woning verloren.

De rechtbank verwijst ten slotte naar de uitdrukkelijke uitzondering voor hotels/pensions in de parlementaire geschiedenis over het verlaagde tarief. Het gelijk is aan de inspecteur. Voor het hoteldeel geldt het 6%-tarief.

2%-tarief voor klooster

Bij Rechtbank Den Haag (24 december 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:14423) speelde de volgende zaak. Een BV koopt een voormalig klooster.

Volgens de inspecteur is er geen sprake van een woning en is het 6%-tarief van toepassing. De inspecteur stelt dat een klooster als geheel is ontworpen met het oog op diverse gebruiksfuncties waarvoor verschillende ruimtes te onderscheiden zijn. Ook al zijn er in het klooster zelfstandige verblijfs- en woonruimtes, dan nog dient de onroerende zaak als geheel in aanmerking te worden genomen en is het geen woning.

De rechtbank oordeelt dat er sprake is van een woning en dat het 2%-tarief van toepassing is. De rechtbank motiveert dat als volgt. De onroerende zaak is nagenoeg uitsluitend gebouwd met het doel te worden bewoond door de kloosterlingen. De onroerende zaak heeft ook geen multifunctioneel karakter. Het enkele feit dat zich in de onroerende zaak ook een kapel bevindt, is daarvoor onvoldoende. Een dergelijke voorziening is immers eigen aan een klooster. Dat de bewoners een gezamenlijke keuken hadden, gezamenlijk in de eetzaal de maaltijd gebruikten en sanitaire voorzieningen deelden, maakt evenmin dat sprake is van een multifunctioneel gebouw, aangezien die gezamenlijkheid niet afdoet aan het woonkarakter van die ruimtes.

Belang voor de praktijk

Omdat de wet en de parlementaire behandeling onvoldoende aanknopingspunten bieden over het begrip woning voor de overdrachtsbelasting, is deze vraag al heel vaak voorgelegd aan de belastingrechter. Er is inmiddels al heel wat duidelijk geworden door de arresten van de Hoge Raad. In die arresten betrof het vooral panden die als woning zijn ontworpen en gebouwd. Nadien volgden nog vele rechterlijke uitspraken.

De gewezen rechtspraak kan als volgt worden samengevat:

• Van een woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 is sprake indien de onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd.
• De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.
• De geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen is niet beslissend.
• Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd
• Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
• Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Het is aan de belastingplichtige om dit aannemelijk te maken.
• Slaagt de belastingplichtige daarin, dan kwalificeert de onroerende zaak als woning, tenzij de inspecteur aannemelijk maakt dat slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het gebouw weer voor het oorspronkelijke doel (niet-woning) geschikt te maken.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden