De zaak (3 november 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9072) verloopt als volgt. Een man wil na een tip van een goede vriend twee panden kopen. De verkoper zit in geldnood en daardoor kan de man de panden relatief goedkoop overnemen. Zijn vriend is adviseur van de verkoper.

De bank legt echter beslag op de panden waardoor de geplande levering niet kan doorgaan. De verkoopovereenkomst wordt vervolgens ontbonden. De verkoper overlijdt. Uiteindelijk worden de panden toch aan de man verkocht voor de oorspronkelijke verkoopprijs. De levering vindt in 2009 plaats. De vriend leent de man de helft van het geld tegen winstdeling.

De moeder van de verkoper woont in één van de panden. Haar gezondheid laat te wensen over. Nadat de bewoonster is overleden, verkoopt de man die woning met winst. De inspecteur wil de verkoopwinst bij hem belasten als resultaat uit overige werkzaamheden (box 1). Hof Arnhem-Leeuwarden gaat hier niet in mee. De woning valt in box 3. De verkoopwinst is dan ook niet belast in box 1.

Lees meer jurisprudentie over dit onderwerp in het bericht Normaal of meer dan normaal vermogensbeheer: box 3 of box 1?

Belang voor de praktijk

Box 3 belast de inkomsten uit sparen en beleggen. Het maakt daarbij niet uit hoe je belegt. Dat mag ook in onroerende zaken zijn. Ook onroerende zaken vallen dus in principe onder de vermogensrendementsheffing van box 3.

Op die hoofdregel is een belangrijke uitzondering. Onder omstandigheden kan het rendabel maken van vermogen vallen onder de box 1-inkomensbron resultaat uit overige werkzaamheden (art. 3.91 lid 1 onderdeel c Wet IB 2001). Daarvoor is vereist dat het vermogen rendabel wordt gemaakt op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat. Je moet daarbij denken aan:

• het uitponden van onroerende zaken;
• het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak; of
• het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.

Je kunt hierbij denken aan:

• een makelaar die zijn kennis van de woningmarkt gebruikt om te beleggen in 'goedkope' woningen met het oogmerk om deze snel tegen een hogere prijs te verkopen;
• de handige klusser die opknappanden koopt, verbouwt en weer verkoopt.

In het berechte geval was de vraag of de man voorkennis had. Volgens het hof is daar geen sprake van. Van het gegeven dat de panden onder de marktwaarde werden verkocht, maakte de verkoper ook geen geheim. Hij had dringend geld nodig en daarom moesten de panden snel verkocht worden. Bovendien was de man niet bekend met de slechte gezondheidstoestand en de levensverwachting van de bewoonster van het betreffende pand.

Als een pand wordt verhuurd aan de onderneming van de partner of aan de eigen bv is er altijd sprake van resultaat uit overige werkzaamheden. Dit volgt uit art. 3.91 lid 1 onderdeel a Wet IB 2001 en art. 3.92 lid 1 onderdeel a Wet IB 2001.

De overdrachtsbelasting voor beleggingspanden bedraagt met ingang van dit jaar 8%. Voor 2021 gold nog een tarief van 2% voor woningen en 6% voor overige onroerende zaken.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden