Dit staat in een besluit van de staatssecretaris met nummer 2018-81323. De woning van een zelfstandig ondernemer kan onder omstandigheden op de balans van zijn onderneming staan. Als deze woning overgaat naar zijn privévermogen, behoort het verschil tussen de overdrachtswaarde en de boekwaarde tot zijn winst. Hierover is de ondernemer inkomstenbelasting verschuldigd.

De Hoge Raad heeft op 14 juni 2000 een uitspraak gedaan over het begrip overdrachtswaarde. Als de ondernemer zelf in de woning woont en blijft wonen, dan is deze zelfbewoning een waardedrukkende factor. Volgens de Hoge Raad is het uitgangspunt dan de verkoopwaarde in verhuurde staat. Op deze waarde moet een correctie plaatsvinden omdat een bewoner in het algemeen bereid is een hogere prijs te betalen dan de waarde in verhuurde staat.

De woning gaat verplicht over naar het privévermogen als de ondernemer zijn onderneming beëindigt. In het besluit van 20 juni 2018 geeft de staatssecretaris een goedkeuring voor de waardebepaling van deze woning bij de overgang van de winstsfeer naar de privésfeer. De ondernemer mag er voor kiezen de ‘waarde bewoond’ van de woning vast te stellen op 85% van de waarde in het economische verkeer in vrije staat. De ondernemer moet dan wel aan de volgende vier voorwaarden voldoen:

1. De woning is bestemd voor duurzame zelfbewoning.
2. Er moet sprake zijn van een verplichte overgang naar het privévermogen.
3. De woning moet al minstens drie jaar tot het ondernemingsvermogen behoren.
4. Als de woning eerder van het privévermogen naar het ondernemingsvermogen is overgegaan, mag het percentage dat wordt gebruikt bij de terugkeer naar het privévermogen niet lager zijn dan het percentage dat eerder is gebruikt bij de inbreng.

Belang voor de praktijk

Als de ondernemer vindt dat er een lager percentage geldt, kan hij dat gebruiken, maar hij moet dan wel aannemelijk maken dat de ‘waarde bewoond’ lager is dan 85% van de waarde in het economisch verkeer. Gezien de ervaringscijfers van de Belastingdienst zal dit voor de ondernemer geen gemakkelijke opgave zijn.

Als de onderneming wordt ingebracht in een bv, dan gaat de woning die tot dat ondernemingsvermogen behoort in principe mee over naar de bv. Als de ondernemer in die situatie de woning naar privé wil halen, dan geldt de goedkeuring uit dit besluit niet. De ondernemer zal de woning dan moeten (laten) taxeren. Uiteraard kan er dan discussie ontstaan met de Belastingdienst over deze waarde.

Als de ondernemer zijn onderneming beëindigt kan hij voor de gerealiseerde stakingswinst een lijfrente bedingen. Het verschil tussen de tussen de overdrachtswaarde van de woning en de boekwaarde ervan behoort tot die stakingswinst. Bij een financiële instelling kan deze ondernemer deze stakingswinst afstorten op een pensioenproduct. Let er wel op dat de wetgever maxima heeft gesteld aan de om te zetten stakingswinst.

In het besluit van 31 augustus 2009 is een soortgelijke goedkeuring gegeven. In dat besluit gold een leeftijdsafhankelijk percentage dat opliep van 65% tot 75%. De ervaringen die sindsdien zijn opgedaan hebben ertoe geleid dat het percentage nu is verhoogd naar 85% voor alle leeftijden. De nieuwe goedkeuring betekent dus een behoorlijke achteruitgang ten opzichte van haar voorganger.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden