Aan het hoofdverblijfcriterium is voldaan als de koper bij verkrijging de intentie heeft de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken én hij die woning overeenkomstig die intentie in gebruik neemt. Hof Den Haag 10 april 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:766, V-N 2025/33.16 oordeelde in een voorliggende situatie dat een ‘tijdelijke overbruggingswoning’ kwalificeerde als hoofdverblijf. Sinds de toelichting van de staatssecretaris van 19 juni 2025 bij de intrekking van zijn cassatieberoepschrift, weten we dat ‘anders dan tijdelijk’ betekent: gedurende ten minste zes maanden. Deze zesmaandstermijn geldt zowel voor de intentie als voor het feitelijke gebruik, behoudens gevallen van oneigenlijk gebruik of misbruik. De uitleg van deze termijn is overigens nog onduidelijk, zie V-N 2025/33.16.

Er resteren meer onduidelijkheden rondom het hoofdverblijfcriterium. Tijdens de wetsgeschiedenis is niet behandeld of aan het hoofdverblijfcriterium wordt voldaan wanneer een koper een woning koopt met het plan deze te slopen en op die plek een nieuwe woning te bouwen, die als hoofdverblijf zal dienen. De Kennisgroep (memo 17 september 2021), Rb. Zeeland-West-Brabant 4 januari 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:48, V-N Vandaag 2024/107 en Rb. Gelderland 1 oktober 2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:8187, V-N Vandaag 2025/2026 komen op grond van de wettekst van het 2%-tarief en de startersvrijstelling tot de conclusie dat de verkregen woning door de sloop tenietgaat en daardoor niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt gaat worden.

Deze boude wetsinterpretatie roept vragen op. Moet een belastingplichtige (met gevaar voor eigen leven) een (onbewoond verklaarde) (krot)woning eerst zes maanden bewonen alvorens deze geheel te slopen om de – in mijn ogen – onbedoelde (extra) overdrachtsbelastingheffing te voorkomen? Zo ja, kan de sloopwoning dan tot aan de fundering worden gesloopt? Immers, een stuk grond inclusief een fundering voor een nieuwe woning wordt ook als een woning aangemerkt, terwijl de woning nog op die plek moet worden gebouwd. En ook als kopers een bouwval kopen die op het moment van de koop onbewoonbaar is en nagenoeg volledig dient te worden gerenoveerd, kwalificeert deze als hoofdverblijfwoning, zelfs als de renovatie langer dan twaalf maanden duurt.

Op 26 augustus 2025 heeft Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2025:9879, V-N Vandaag 2025/1770) gelukkig een ander geluid laten horen. Op grond van doel en strekking van de startersvrijstelling – te weten het verbeteren van de positie van particuliere woningkopers ten opzichte van beleggers – en gegeven de vergelijkbare situaties, kwalificeert een sloopwoning volgens deze rechtbank wél als hoofdverblijf. Het gaat erom dat de kopers zich op het betreffende adres, die specifieke plek, gaan vestigen. Dit lijkt mij een juiste en redelijke wetsinterpretatie van het 2%-tarief en de startersvrijstelling.

Ik hoop dat de Belastingdienst stopt met procederen en dat hij terugkomt op zijn standpunt. Hoewel ik gegeven de letter van de wet begrip kan opbrengen voor de procederende inspecteurs, hoor ik in mijn hoofd steeds Prins S en De Geit zingen: “Kan Je Niet Maken”.