Belanghebbende, X bv, koopt in 2012 van A bv een pand dat oorspronkelijk als stadsvilla is ontworpen. A bv had het pand als kantoor in gebruik. Na de koop wordt het pand ingrijpend verbouwd, en wordt het als woning in gebruik genomen. In geschil is het tarief voor de overdrachtsbelasting. Rechtbank Gelderland oordeelt dat de stadsvilla ten tijde van de juridische overdracht naar zijn aard bestemd was als kantoorruimte. De rechtbank wijst daarbij op de verhuurinformatie van de makelaar die het pand te huur had staan en de verkoopinformatie van de verkopende makelaar. Uit deze informatie blijkt dat het pand in gebruik was als kantoor, en daar inwendig ook geschikt voor was gemaakt. De rechtbank acht niet van belang dat het pand op het moment van de overdracht al enige tijd niet meer als kantoorruimte in gebruik was. Dit geldt ook voor het feit dat het pand van oorsprong als stadsvilla is ontworpen en, na een ingrijpende verbouwing, weer in gebruik is genomen als woning. De rechtbank handhaaft de naheffingsaanslag. Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de onroerende zaak haar functie als woning niet heeft verloren. Volgens het hof zijn de aanpassingen aan het pand, om het te kunnen gebruiken als kantoor, niet zodanig dat het haar aard als woning heeft verloren. Het hof overweegt daarbij dat de indeling ongewijzigd is gebleven, dat er ten tijde van de verkrijging sprake was van een (bescheiden) kookgelegenheid, en dat bad en douche konden worden aangesloten op de bestaande leidingen. Gezien het vorenstaande is het hof van mening dat de onroerende zaak met zeer beperkte aanpassingen weer kan worden bewoond. Het hof vernietigt de naheffingsaanslag. De staatssecretaris gaat in cassatie.
Advocaat-generaal Wattel concludeert dat er sprake is van een woning. Volgens de A-G doet het feitelijke gebruik weinig ter zake. Van belang is volgens de A-G de oorspronkelijke bouwkundige aard bij de bouw en de daaruit volgende objectieve bestemming van het gebouw. In casu betreft het een in 1895 ontworpen villa, die als woonhuis is gebouwd en langdurig als zodanig is gebruikt. Verder wijst de A-G er op dat de ingrepen om het pand als kantoor te kunnen gebruiken zeer beperkt zijn en niet van dien ‘aard' dat daarmee de bouwkundige aard en objectieve functie van het pand zijn gewijzigd. De A-G adviseert de Hoge Raad om het cassatieberoep ongegrond te verklaren.
Wetsartikelen:
Wet op belastingen van rechtsverkeer 14
Informatiesoort: VN Vandaag
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer
Instantie: Hoge Raad (Advocaat-Generaal)
Editie: 13 december