X is eigenaar van een winkelpand met een kelder en vier verdiepingen. De gemeente heeft de WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld op € 2.683.080. Rechtbank Maastricht heeft het beroep ongegrond verklaard. In hoger beroep is de waarde in geschil.

Hof 's-Hertogenbosch oordeelt dat de door de gemeente vastgestelde waarde niet te hoog is. Er bestaan wel verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De stelling van X, dat indexering van de huurprijzen niet heeft plaatsgevonden, treft geen doel. Het hof gaat voorbij aan de eigen huurprijs van X en overweegt dat bij het bepalen van de huurwaarde moet worden uitgegaan van de huur die, na overdracht van de onroerende zaak, aan een nieuwe huurder kan worden gevraagd. Derhalve is het uitgangspunt niet de hoogte van de op basis van de bestaande huurovereenkomst huidige (geïndexeerde) huur, maar de hoogte van een marktconforme huur bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. De voor de onroerende zaak gehanteerde factor van 14,5 is niet te hoog. Het hof verwerpt het rapport van X, omdat dit gebaseerd is op de ITZA-methode. De indeling in zones in deze methode is niet onderhevig aan vaste voorschriften, maar wordt door een taxateur bepaald. Daarbij komt dat concrete onderbouwende marktgegevens, waaraan de gehanteerde gemiddelde huurprijzen kunnen worden getoetst, ontbreken. De berekening van de waarde met behulp van de BAR-methode is minder bruikbaar voor het bepalen van de gezochte waarde, omdat die methode wordt gebruikt voor het benaderen van de beleggingswaarde die - gelet op de in art. 17 lid 2 Wet WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsfictie - niet overeen hoeft te komen met de in die bepaling bedoelde waarde (vgl. Hof Arnhem 25 september 2000, nr. 99/03359, Belastingblad 2001, blz. 758, LJN: AA7432). Het hof hecht minder gewicht aan het rapport van X dan aan het taxatierapport van de gemeente.

[Bron Uitspraak]