Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt in een recente zaak dat de stallen, de rijhal en de weilanden aanhorigheden zijn van een aangekochte woning. Hiervoor geldt dus het het tarief van 2 procent voor de overdrachtsbelasting. De zaak verloopt als volgt.

Een man koopt in 2018 een woning. Bij de woning zijn gelegen stallen, een rijhal en weiland. De bestemming van het gehele perceel is ten tijde van de levering ‘agrarisch bedrijf’. De man bewoont zelf de woning en houdt hobbymatig een aantal paarden. Hij heeft voor de woning 2 procent overdrachtsbelasting betaald en voor de stallen, rijhal en weiland 6 procent overdrachtsbelasting.

Volgens de man zijn deze overige onroerende zaken aanhorigheden bij de eigen woning, zodat hij daarover niet 6 procent maar 2 procent overdrachtsbelasting is verschuldigd. Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2022:389) is het met de man eens. Deze onroerende zaken zijn volgens de rechtbank in gebruik en dienstbaar aan de eigen woning. Daarmee vormen zij aanhorigheden bij de woning. Ter zake van de verkrijging is dan het tarief van 2 procent van toepassing.

Belang voor de praktijk

Bij deze uitspraak kunnen gerust vraagtekens worden gezet. De rechtbank geeft aan dat tot de functies van de eigen woning ook behoren het bieden van gelegenheid tot het uitoefenen van hobby’s. Dat op zich is juist, maar waar houdt het op? Als iemand hobbypiloot is, mag je dan ook de daarvoor benodigde hangar en landingsstrip tot aanhorigheid bestempelen? Naar onze mening niet.

Van een aanhorigheid is sprake als een onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Niet relevant is of de verkrijger subjectief het inzicht heeft of de bedoeling heeft dat die zaak daaraan voldoet of zal voldoen.

Het lijkt erop dat de rechtbank hier niet een objectieve maar subjectieve beoordeling maakt. Er was tenslotte sprake van een agrarische, dus zakelijke bestemming. Mogelijk gaat er in hoger beroep – gesteld dat dit wordt ingesteld – alsnog een streep door het tarief van 2 procent.

In dit kader spelen nog twee andere uitspraken waarin de kwalificatie aanhorigheid van een weiland ter discussie stond:

1. Rechtbank Noord-Nederland 2 februari 2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:293: In deze zaak koopt iemand een weiland om, naar zijn stelling, in te richten als achtertuin. Omdat diegene geen enkel bewijs levert voor zijn stelling oordeelt de rechtbank dat er geen sprake is van een aanhorigheid.
2. Hof Den Bosch 31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4057: In deze zaak koopt iemand een tegenover de woning gelegen weiland tot behoud van een vrij uitzicht vanaf zijn woning. Het hof oordeelt dat er geen sprake is van een aanhorigheid omdat het weiland niet functioneel dienstbaar is aan de woning.

Inmiddels geldt het tarief van 2 procent alleen nog maar voor eigen woningen (art. 14 lid 2 Wet belastingen van rechtsverkeer). Voor deze zaak maakt dat geen wezenlijk verschil omdat de man de woning toch al als eigen woning/hoofdverblijf gebruikt. Maar als de woning niet als hoofdverblijf dient, geldt tegenwoordig het tarief van 8 procent. Datzelfde geldt ook voor aanhorigheden die niet gelijktijdig met de eigen woning worden verkregen. En als het aan het kabinet ligt, gaat dit tarief de komende regeerperiode nog omhoog naar 9 procent! Het maakt dan ook nogal wat uit of met de woning verkregen onroerende zaken kwalificeren als aanhorigheid.

Bron: Legal, Compliance & Tax Nationale-Nederlanden