Politieke wens

De op 1 januari ingevoerde Wet differentiatie overdrachtsbelasting maakte onderdeel uit van de Belastingplannen voor 2021. De wet is ontstaan vanuit de politieke wens om de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te verbeteren, zodat starters meer kans maken op een koopwoning. En dus is de overdrachtsbelasting sinds dit jaar een leeftijdgebonden eenmalige startersvrijstelling met een woningwaardegrens van € 400.000 (per 1 april) rijker. Verder beperkt een hoofdverblijfcriterium de vrijstelling en het lage 2%-tarief en is het algemene tarief voor overige verkrijgingen zoals een beleggerswoning, een vakantiewoning of een bedrijfspand omhooggegaan van 6% naar 8%.

Tariefknop is niet de oplossing

In 2020 kwam onderzoeksbureau Dialogic tot de conclusie dat tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting beperkt doeltreffend en zeer waarschijnlijk niet doelmatig is. Bovendien is de differentiatie geen oplossing voor structurele problemen op de woningmarkt.

Seerden beaamt dit. “De woningmarktproblemen worden grotendeels veroorzaakt door de economische realiteit van een grote vraag en een beperkt aanbod. Dan kun je wel aan allerlei fiscale knoppen gaan draaien, maar daarmee doorbreek je het economische systeem niet en bovendien creëer je nog geen extra huizen. Bij een beperkt woningaanbod ligt in meer woningbouw de echte sleutel.”

“Verder is de tariefdifferentiatie geschreven vanuit de premisse ‘starters versus beleggers’,” aldus Seerden. “Die enkele vergelijking is te simpel. Starters concurreren ook met elkaar. Bovendien kunnen starters die eerst huren vanwege de leeftijdsgrens worden benadeeld ten opzichte van starters die willen kopen. Daarnaast is er op de woningmarkt ook nog concurrentie tussen starters − al dan niet met jubelton − en doorstromers. Die concurrentieposities haal je met een startersvrijstelling niet weg.”

Averechts effect

“En dan zie je nu ook nog eens gebeuren,” vervolgt Seerden, “waar de praktijk en waar in de literatuur al voor werd gewaarschuwd: de startersvrijstelling drijft de woningprijzen op een toch al oververhitte woningmarkt verder op. Beleggers laten zich niet tegenhouden door het hogere overdrachtsbelastingtarief van 8%. Zij berekenen de hogere aankoopkosten gewoon door in de huurprijs van het beleggingsobject. De hele tariefdifferentiatie heeft kortom een averechts effect. Het doel van de fiscale maatregel om meer koopwoningen binnen bereik van de starter brengen, kun je met fiscaal instrumentalisme niet bereiken.”

Niet goed doordacht

Naast een averechts effect rammelt de wet aan alle kanten. Seerden: “De tariefdifferentiatie is niet goed doordacht. Met een tijdbestek van amper drie maanden tussen wetsvoorstel en wet is sprake van een haastklus en dat zie je terug. Allerlei neveneffecten en pijnpunten komen inmiddels bovendrijven. Zo is het notariaat vanuit een misschien wel misplaatste antimisbruikgedachte opgezadeld met de uitvoering van een schriftelijke verklaring voor de startersvrijstelling of toepassing van het 2%-tarief. Ook rijst de vraag of er niet een simpeler alternatief voor handen was, zoals het in de inkomstenbelasting aftrekbaar maken van de overdrachtsbelasting voor starters. Bovendien worden niet alleen beleggers getroffen door het 8%-tarief, maar bijvoorbeeld ook projectontwikkelaars die bedrijfspanden opkopen en transformeren in woningen. Dit zijn bij uitstek partijen die juist bijdragen aan een oplossing voor het nijpende woningtekort van starters.”

In de staart gebeten

Het negatieve effect van de tariefsverhoging naar 8% heeft de wetgever voor woningcorporaties al wel verzacht. Met een wijziging van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer is nader ingevuld wanneer woningcorporaties een beroep kunnen doen op de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij taakoverdracht. Pikant detail is dat de wetgever met deze als verruiming gepresenteerde wijziging de starter in de staart bijt. Daar wijst Seerden op. “Het budgettaire gat van de taakoverdrachtvrijstelling voor de woningcorporatiesector wordt gedicht met een vertraging van de indexatie van de woningwaardegrens van € 400.000.”

Gouden gordijnen

Deze woningwaardegrens maakt dat er binnen Nederland verschillen zijn in toepassingsbereik. Seerden: “In de Randstad koop je voor een dergelijk bedrag iets geheel anders dan daarbuiten. Bovendien leidt dit mogelijk tot anti-fiscaal gedrag bij woningen met een waarde rond de woningwaardegrens. Het is namelijk een drempelbedrag. Overschrijd je deze waarde met € 1 dan vervalt de vrijstelling in zijn geheel. Dat scheelt dus direct € 8.000. Door meegekochte roerende zaken zoals gordijnen enthousiast te waarderen, kom je mogelijk net onder de woningwaardegrens. Een voetvrijstelling was naar mijn idee redelijker geweest.”

Knipsituaties

Om de complexiteit van de wetgeving nader te duiden noemt Seerden het voorbeeld van een vader die een appartement koopt voor zijn studerende dochter, waarbij zowel vader als dochter gelijkgesteld worden met beleggers. “Vader betaalt het 8%-overdrachtsbelastingtarief omdat hij het appartement niet zelf gaat bewonen. Dochter verkrijgt het appartement tegen het 2%-tarief of kan een beroep doen op de startersvrijstelling, maar omdat zij een deel van het appartement verhuurt aan twee medestudenten geldt voor dat deel het 8%-tarief omdat die woonruimtes voor de dochter niet kwalificeren als hoofverblijf. Zo zijn er nog legio knipsituaties als deze te bedenken.”

Extra bevestiging

Met recent gepubliceerd goedkeurend beleid en een vraag & antwoord-besluit wordt de tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting verder verruimd en verduidelijkt. Die verruimingen en verduidelijkingen zijn voor Seerden een extra bevestiging van systematisch rammelende wetgeving. “De opgetuigde tariefstructuur is hagelnieuw. Toch komt de staatssecretaris nu al met goedkeuringen die een inbreuk maken op de grammaticale wettelijke systematiek. Dit toont volgens mij aan dat er aan de voorkant niet goed is nagedacht over het systeem van de wet.”

Terugkeerwens en snelle evaluatie

Het beste wat de wetgever in de ogen van Seerden kan doen is terug naar de fiscale tekentafel en voorlopig in elk geval terugkeren naar de situatie van vóór 2021. “Maar die terugkeerwens is misschien teveel van het goede. De startersvrijstelling lijkt immers een blijvertje nu de horizonbepaling om de vrijstelling op 1 januari 2026 te laten vervallen er met een amendement is uitgehaald.”

‘Second best’ is volgens Seerden de geplande evaluatie van de tariefdifferentiatie in 2024 vervroegen naar dit jaar. “Dan kan de wetgever opkomende knelpunten in elk geval spoedig oplossen en compenserende maatregelen alsnog deugdelijk en goed doordacht invoeren.”

Bron: Redacteur Marit Muller