De zaak (Rechtbank Zeeland-West-Brabant 2 augustus 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:4637) verloopt als volgt. Een moeder heeft het recht van erfpacht op een woning. In 2015 komt zij te overlijden en vererft het recht van erfpacht op de woning naar haar twee zonen. Naar aanleiding van de aangifte erfbelasting ontstaat een discussie met de belastinginspecteur.

Volgens de inspecteur dient de waardering plaats te vinden aan de hand van de WOZ-waarde van € 210.000, verminderd met 17 maal de jaarlijkse erfpachtcanon van € 2.000 (conform artikel 21 lid 9 Successiewet 1956 en artikel 10b Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956). Dat komt neer op een waarde van € 176.000.

De broers zijn van mening dat het recht van erfpacht gewaardeerd moet worden tegen de waarde in het economische verkeer (€ 110.000). De in de heffing te betrekken waarde bedraagt dan eveneens € 110.000.

De rechtbank is van mening dat het waarderingsforfait voor het recht van erfpacht onverbindend is omdat de waarde in het economische verkeer voor meer dan 10% afwijkt van de forfaitaire waarde. De rechtbank waardeert het recht van erfpacht tegen de waarde in het economische verkeer. Dat leidt tot een lagere aanslag erfbelasting bij de broers.

Belang voor de praktijk

In deze casus is sprake van particuliere erfpacht van een woning. De moeder had het recht van erfpacht op de woning en daarmee het recht de woning te houden en te gebruiken (artikel 5:85 BW). In de erfpachtovereenkomst met de (bloot) eigenaar/verpachter is een jaarlijkse erfpachtcanon overeengekomen van € 2.000 voor de periode lopende van 1 juli 1989 tot 1 juli 2019. Na afloop van die termijn zou de hoogte van de te betalen canon en de voorwaarden opnieuw moeten worden vastgesteld. Door deze onzekerheid bleek de woning niet verkoopbaar omdat banken voor woningen met erfpacht van een particuliere bloot eigenaar geen financiering (meer) verstrekken. Zie de Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten van de Nederlandse Vereniging van Banken.

Toch slaagden de broers er in de woning te verkopen door eerst de bloot eigendom van de erfverpachter te kopen. Daarmee verwierven zij de volle eigendom en kon de woning vrij van erfpacht verkocht worden.

De forfaitaire waardering tegen de WOZ-waarde stond al eerder ter discussie. In het arrest van 23 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2135, oordeelde de Hoge Raad dat de forfaitaire regeling buiten beschouwing moet blijven als de uitwerking van het forfait tot uitkomsten leidt die de wetgever niet voor ogen kan hebben gehad. Volgens de Hoge Raad is dat het geval als de waarde in het economische verkeer meer dan 10% afwijkt van de wettelijke waarderingssystematiek.

Steeds meer mensen investeren in een woonhuis met het doel die woning te gaan verhuren. Staat de verhuurde woning op erfpachtgrond dan wordt de waarde vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde verminderd met 17 maal de jaarlijkse erfpachtcanon. Dit geldt zowel voor de waardering in box 3 als voor de bepaling van de waarde voor de erfbelasting. De uitspraak van de rechtbank is dus ook in dit kader van belang.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden