In deze zaak koopt een projectontwikkelaar in 2015 drie voormalige kantoorgebouwen. Er wordt direct gestart met verbouwingswerkzaamheden door een aannemer die door de projectontwikkelaar is ingeschakeld. De juridische levering van de panden aan de projectontwikkelaar vindt op dat moment nog niet plaats. Deze wordt uitgesteld tot het moment dat de gebouwen voor de overdrachtsbelasting kwalificeren als woningen. Pas op dat moment wordt aangifte gedaan voor het verlaagde tarief.

De Belastingdienst stelt zich op het standpunt dat voor de overdracht van de juridische eigendom al sprake was van een met overdrachtsbelasting belaste overdracht van de economische eigendom van de kantoren die toen nog geen woonbestemming hadden. Bij deze overdracht geldt het tarief van 6%. De Belastingdienst legt daarom een naheffingsaanslag op.

De rechtbank en het hof concluderen dat deze stelling geen stand houdt. Overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting. Dit betekent dat het tijdstip waarop het belastbare feit zich heeft voorgedaan een essentieel onderdeel van de aanslag vormt. In dit geval is de oorspronkelijke aanslag opgelegd naar het moment waarop de notaris de akte van levering heeft gepasseerd. Dit was het moment van de juridische levering. De naheffingsaanslag kan daarom niet worden gebaseerd op het voorafgaande moment van economische levering van de eigendom.

Ook werd geoordeeld dat de kantoren door de verbouwingswerkzaamheden definitief hun kantoorfunctie hadden verloren. Hierdoor was bij de juridische levering slechts 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Belang voor de praktijk

In dit geval had de inspecteur meer kans op succes gehad, als hij een naheffingsaanslag had opgelegd naar het moment waarop de economische eigendom werd overgedragen. Door het heffingsmoment te stellen op het tijdstip van juridische levering snijdt hij zichzelf in de vingers.

Tot 31 maart 1995 was alleen het verkrijgen van de juridische eigendom van onroerend goed belast met overdrachtsbelasting. Bij alleen economische overdracht ging de juridische eigendom niet over en hoefde geen overdrachtsbelasting betaald te worden. Sindsdien is ook voor economische overdrachten overdrachtsbelasting verschuldigd.

Sinds 2021 heeft deze uitspraak zijn belang voor de praktijk verloren. Het verlaagde tarief van 2% geldt volgens art. 14, lid 2 WBR sinds die datum immers alleen nog als de woning wordt gekocht door een particulier die daar zelf in gaat wonen. In alle andere gevallen geldt een tarief van 8%.

Overdracht van de economisch eigendom vindt altijd plaats tegen het tarief van 8%. Het 2% tarief geldt dan niet als gevolg van art. 14 lid 4 WBR. Ook de startersvrijstelling geldt niet op grond van art. 15 lid 8 WBR.

Ook tussen samenwoners kan er sprake zijn van economische overdracht van eigendom. Als een partner een belang verkrijgt in een tot het vermogen van de andere partner behorende onroerende zaak, kan er overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Dit zal aan de hand van alle relevante feiten en omstandigheden (samenstel van rechten en verplichtingen) moeten worden beoordeeld.
De staatssecretaris heeft echter in het besluit Overdrachtsbelasting, belastbaar feit, onder paragraaf 3.3 goedgekeurd dat geen overdrachtsbelasting wordt geheven als het aangaan of ontbinden van een meerwaardeclausule in een samenlevingscontract zou leiden tot een verkrijging van economische eigendom.

Bron: Legal, Compliance & Tax Nationale-Nederlanden