In het besluit van 29 juni 2021 zijn twee goedkeuringen opgenomen:

1. Toepassing van het 2%-tarief respectievelijk de startersvrijstelling als er zich een onvoorziene omstandigheid die zich voordoet ná de ondertekening van de koopovereenkomst, maar vóór het tijdstip van de verkrijging.
2. Toepassing van de startersvrijstelling bij de verkrijging op dezelfde dag van zowel een beperkt recht dat betrekking heeft op een woning als de blote eigendom van dezelfde woning.

De goedkeuringen in het besluit zijn verleend met toepassing van de hardheidsclausule (art. 63 Algemene wet inzake rijksbelastingen).

Onvoorziene omstandigheden na ondertekening koopovereenkomst maar vóór levering
Uitgangspunt voor de toepassing van het 2%-tarief of de startersvrijstelling is dat de koper de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Het kan voorkomen dat de koper de woning na de levering door onvoorziene omstandigheden toch niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan overlijden van een verkrijger, echtscheiding, werkloosheid of emigratie. Art. 15a Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) biedt in dergelijke gevallen uitkomst: er volgt geen naheffing overdrachtsbelasting.

Het kan ook voorkomen dat onvoorziene omstandigheid zich voordoet na het tekenen van de koopovereenkomst maar vóór de levering. De koopovereenkomst kan niet meer worden ontbonden ook al weet de koper dat hij de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Omdat art. 15a WBR in deze situatie geen uitkomst biedt, is de koper in principe overdrachtsbelasting naar een tarief van 8% verschuldigd.

Deze situatie vindt de staatssecretaris niet gewenst en daarom staat hij toe dat ook in deze situatie het 2%-tarief of de startersvrijstelling mag worden toegepast. Er moet wel voldaan worden aan een vijftal voorwaarden:

1. Er is sprake van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 15a lid 5 WBR met als verschil dat de onvoorziene omstandigheid zich heeft voorgedaan tussen het tijdstip van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het tijdstip van de verkrijging van de woning.
   
   
2. De verkrijger maakt aannemelijk dat het na het sluiten van de koopovereenkomst tot aan het moment waarop de onvoorziene omstandigheid zich voordeed, steeds het voornemen is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, en voorts dat dit als gevolg van een onvoorziene omstandigheid redelijkerwijs niet meer kan of zal gebeuren.
   
   
3. In de notariële akte van levering wordt opgenomen dat voor de toepassing van het 2%-tarief of de startersvrijstelling een beroep wordt gedaan op toepassing van deze goedkeuring (onder vermelding van datum, nummer en onderdeel van dit besluit).
   
   
4. Aan de overige vereisten voor de toepassing van het 2%-tarief of de startersvrijstelling wordt voldaan, waaronder de verklaring overeenkomstig art. 15a WBR. Dat de verkrijger de woning, anders dan hij verklaart, na de verkrijging niet anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf gaat gebruiken, staat niet in de weg aan deze goedkeuring.
   
   Bij een beroep op deze goedkeuring mag de zin in de verklaring ‘Ik verklaar stellig en zonder voorbehoud dat ik deze woning na verkrijging, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf ga gebruiken (zelfbewoning).’ gelezen worden als
   
   ‘Ik verklaar stellig en zonder voorbehoud dat ik vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst tot het moment van de onvoorziene omstandigheid het voornemen heb gehad deze woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken (zelfbewoning).’ Ingeval de onvoorziene omstandigheid het overlijden van de koper is, mag deze zin in de verklaring door zijn rechtsopvolger gelezen worden als ‘Ik verklaar naar eer en geweten dat de koper vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst tot het moment van de onvoorziene omstandigheid het voornemen heeft gehad deze woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken (zelfbewoning).’
   
   
5. In deze situatie verleent de staatssecretaris tegemoetkoming waarin volgens de wettelijke bepalingen 8% overdrachtsbelasting verschuldigd is. Deze wettelijke verschuldigdheid van 8% brengt mee dat bij een overdracht van de nu verkregen woning binnen zes maanden door een opvolgende verkrijger onder omstandigheden formeel gezien aanspraak kan worden gemaakt op een vermindering van overdrachtsbelasting op grond van art. 13 lid 1 WBR. Indien en voor zover bij een dergelijke verkrijging op grond van art. 13 lid 1 WBR aanspraak op vermindering wordt gemaakt, is de verkrijger die een beroep doet op deze goedkeuring alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd naar hetzelfde tarief dat bij die volgende verkrijging wordt toegepast.

Verkrijging op dezelfde dag van beperkt recht en blooteigendom van dezelfde woning
Een kwalificerende verkrijger kan in principe maar een keer gebruikmaken van de startersvrijstelling. Als er twee of meer verkrijgingen door dezelfde verkrijger met betrekking tot dezelfde woning plaatsvinden, kan de verkrijger de startersvrijstelling maar op een van de verkrijgingen toepassen. Over de andere verkrijging(en) is de verkrijger dan in beginsel overdrachtsbelasting naar het 2%-tarief verschuldigd.

Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als de eigendom van een woning op erfpachtgrond en de grond waarop de woning staat op dezelfde dag worden verkregen. Volgens de staatssecretaris verschilt deze situatie niet wezenlijk van de situatie waarin in één keer de volle eigendom wordt verkregen. Daarom keurt hij, onder voorwaarden, goed dat de verkrijgingen op dezelfde dag van de eigendom en een beperkt recht met betrekking tot dezelfde woning, voor de toepassing van de startersvrijstelling, kunnen worden aangemerkt als één verkrijging van die woning als hierdoor de volle eigendom van die woning in handen komt van dezelfde verkrijger.

Naast de verkrijging van een woning en de erfpachtgrond kan ook worden gedacht aan de verkrijging van het vruchtgebruik en de blote eigendom van een woning op dezelfde dag.

Met dit deel van de goedkeuring lijkt aansluiting te zijn gezocht bij de verkrijging van aanhorigheden tegelijkertijd met de woning zelf. Ook in die gevallen geldt het tarief van de overdrachtsbelasting voor het totaal aan verkrijgingen, mits ze op dezelfde dag geleverd worden.

Belang voor de praktijk

Met de invoering van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 geldt voor de verkrijging van woningen onder bepaalde voorwaarden een verlaagd tarief van 2% of een startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Omdat de praktijk problemen ondervond bij de interpretatie van de gewijzigde wetgeving heeft de Belastingdienst op 22 maart 2021 een serie vragen en antwoorden over de toepassing van de startersvrijstelling en het 2%-tarief overdrachtsbelasting gepubliceerd.

In vragen en antwoorden kan de Belastingdienst de wettekst verduidelijken maar voor een goedkeuring in die gevallen waarin wetstoepassing tot onredelijke uitkomsten leidt is een besluit of een wetswijziging nodig. Dit besluit is hier van het bewijs.

Inmiddels heeft de Staatssecretaris van Financiën op 15 juli 2021 een nieuw besluit gepubliceerd over de startersvrijstelling en het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. In het besluit wordt een toelichting gegeven aan de hand van 45 praktijkvragen en antwoorden. De vragen die de Belastingdienst op 22 maart heeft gepubliceerd zijn integraal opgenomen.

Hierbij moet wel worden opgemerkt dat daar waar in de vragen 1 tot en met 22 gesproken wordt van ‘voor langere tijd in de woning gaat wonen’ gedoeld wordt op bewoording ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken’ van art. 14 lid 2 en art. 15 lid 1 onderdeel p WBR.

Het besluit is in werking getreden op 24 juli 2021 en werkt terug tot en met 1 januari 2021.

WOB-verzoek over de Wet differentiatie overdrachtsbelasting

Op 10 maart 2021 is met een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) per email verzocht om informatie over de Wet differentiatie overdrachtsbelasting. Het verzoek omvatte inzage in ambtelijke adviezen en aanverwante stukken over de totstandkoming en overwegingen bij de Wet differentiatie overdrachtsbelasting. Daarnaast is verzocht om inzage in het intern beleid van de Belastingdienst inzake toetsing aan het “anders dan tijdelijk-criterium” in art. 14 lid 2 WBR en de eventueel daarmee samenhangende artikelen.

De Staatssecretaris van Financiën is gedeeltelijk tegemoetgekomen aan het verzoek. Hij heeft een aantal documenten openbaar gemaakt waaronder een notitie over tijdelijke voortgezette bewoning door verkoper.

Let op
In de bijdrage ‘Woning geen eigen woning zolang oude eigenaren er in wonen’ is er aangegeven dat als de eigenaren in de verkochte woning blijven wonen na de verkrijging een beroep op de startersvrijstelling of het 2%-tarief niet mogelijk is, met als onderbouwing dat de woning niet als hoofdverblijf dient. Dit is echter niet juist, althans niet volledig.

In onderdeel 10 van de vragen en antwoorden en vraag en antwoord 10 van het besluit van 15 juli 2021 over de toepassing van de startersvrijstelling en het 2%-tarief overdrachtsbelasting geven de Belastingdienst en de Staatssecretaris van Financiën aan dat als de verkoper de woning nog voor een korte periode van maximaal een maand zelf bewoont, de koper nog steeds een beroep op de startersvrijstelling kan doen.

Tot slot, bekijk ook de vrij toegankelijke TaxVisions-video over dit onderwerp.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden