Het verloop van de zaak gaat als volgt. Een echtpaar koopt een woning. Deze woning wordt op 1 oktober 2015 juridisch geleverd. De oude eigenaren bewonen de woning echter nog tot 31 augustus 2016. Volgens de belastinginspecteur kwalificeert de woning niet als een eigen woning. De woning valt daarmee in box 3. Het echtpaar is het hier niet mee eens. Zij gaan in beroep bij de rechtbank

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat de woning niet kwalificeert als een eigen woning. Het is (nog) niet hun hoofdverblijf, maar ook de verhuisregeling van art. 3.111 lid 3 Wet IB 2001 is niet van toepassing. Die bepaling regelt dat een woning die binnen afzienbare tijd gaat dienen als hoofdverblijf toch al als eigen woning kan worden aangemerkt. Maar daarbij gelden wel voorwaarden.

Eén van de voorwaarden is dat de woning leeg staat of in aanbouw is. Omdat de oude eigenaren nog in de woning wonen, wordt niet aan deze voorwaarde voldaan. Dat het echtpaar wel de intentie heeft de woning te gaan bewonen als hoofdverblijf doet hier niets aan af. Het gelijk is daarmee aan de inspecteur. De woning valt in box 3.

Belang voor de praktijk

Op deze uitspraak valt helemaal niets af te dingen. De wet is duidelijk: om van een eigen woning in de zin van genoemd derde lid te spreken moet de woning leegstaan of in aanbouw zijn. Zolang de oude eigenaren – of wie dan ook – er in wonen, is van leegstand geen sprake. De enige uitzondering is bewoning door een kraakwacht. Daarvan is hier natuurlijk geen sprake.

De woning kan dus pas met ingang van 31 augustus 2016 als eigen woning kwalificeren. In de daaraan voorafgegane periode valt de woning voor het echtpaar in box 3. Datzelfde geldt voor de schuld. De rente en andere kosten van geldlening in de periode tussen juridische levering en 31 augustus 2016 zijn niet aftrekbaar.

Dat woning en lening in box 3 vallen, kan gevolgen hebben voor onder andere het herleven van het overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden (art. 10bis.1 Wet IB 2001) en het overgangsrecht voor de box 1 spaar- en beleggingsproducten voor de aflossing van de eigenwoningschuld (art. 10bis.2 e.v. Wet IB 2001), mocht dat in een concreet geval spelen. Herleving van het overgangsrecht voor een bestaande eigenwoningschuld of voor een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) of beleggingsrecht eigen woning (BEW) is immers slechts mogelijk tot 31 december van het jaar volgend op het jaar waarin de bestaande eigenwoningschuld is afgelost, respectievelijk de KEW, de SEW of het BEW naar box 3 is verhuisd.

En dan is er nog de overdrachtsbelasting. Sinds 1 januari 2021 kennen we de startersvrijstelling (art. 15 lid 1 onderdeel p Wet op belastingen van rechtsverkeer). Die is van toepassing op voorwaarde dat de koper de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Het 2%-tarief overdrachtsbelasting is ook uitsluitend onder diezelfde voorwaarde van toepassing. Omdat in een geval als het onderhavige de woning niet na de verkrijging als hoofdverblijf dient, kan de startersvrijstelling, respectievelijk het 2%-tarief, geen toepassing vinden. De kopers zijn dan, anno 2021, veroordeeld tot het 8%-tarief overdrachtsbelasting. En dat alleen maar omdat zij tijdelijk de oude eigenaren ter wille wilden zijn. De wet is hard, maar zo is de wet.

Lees ook de thema's Box 3 en Eigenwoningregeling.

Naschrift 09-08-2021: In dit bericht is aangegeven dat als de eigenaren in de verkochte woning blijven wonen na de verkrijging een beroep op de startersvrijstelling of het 2%-tarief niet mogelijk is, met als onderbouwing dat de woning niet als hoofdverblijf dient. Dit is echter niet juist, althans niet volledig.

In onderdeel 10 van de vragen en antwoorden en vraag en antwoord 10 van het besluit van 15 juli 2021 over de toepassing van de startersvrijstelling en het 2%-tarief overdrachtsbelasting geven de Belastingdienst en de Staatssecretaris van Financiën aan dat als de verkoper de woning nog voor een korte periode van maximaal een maand zelf bewoont, de koper nog steeds een beroep op de startersvrijstelling kan doen.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden