De zaak (31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4057) verloopt als volgt. Een man bezit al geruime tijd een eigen woning. Om er voor te zorgen dat hij vanuit zijn woning een vrij uitzicht behoudt, koopt hij een tweetal tegenovergelegen weilanden. Hij financiert de aankoop met een hypothecaire lening en trekt de rente af.

De inspecteur weigert de aftrek met als argumentatie dat de weilanden niet tot de eigen woning behoren. De man is het hier niet mee eens en legt de zaak voor aan de rechter.

In de procedure voor het hof stelt de man dat de weilanden kwalificeren als aanhorigheden van zijn eigen woning. De weilanden zijn naar zijn mening dienstbaar aan de eigen woning. Het hof stelt dat de functie van een eigen woning niet alleen beperkt is tot het bieden van onderdak maar ook ruimer mag worden gezien. Het enkele feit dat de weilanden het vrije uitzicht vanuit de eigen woning mogelijk maken, is volgens de rechter echter niet voldoende om een woonfunctie vast te stellen. Een vrij uitzicht is in de ogen van het hof een subjectief gegeven. Naar objectieve maatstaven gemeten kan dus niet worden gesteld dat de weilanden dienstbaar zijn aan de eigen woning. Het gelijk is aan de inspecteur.

Belang voor de praktijk

Of er sprake is van een aanhorigheid is feitelijk bepaald. Jurisprudentie heeft nadere invulling gegeven aan het begrip aanhorigheid. In het arrest van 16 juli 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5412 oordeelt de Hoge Raad dat een onroerende zaak voor de inkomstenbelasting een aanhorigheid van de eigen woning is, en dus (onder de Wet IB 2001) box-1-vermogen, indien die onroerende zaak:

1. behoort bij de woning,
2. in gebruik is bij (de bewoner van) de woning, en
3. dienstbaar is aan de woning.

Of een onroerende zaak behoort bij een woning hangt daarbij volgens de Hoge Raad weer af van diverse omstandigheden. In overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1980, ECLI:NL:HR:1980:AW9935, noemt de Hoge Raad factoren als:

• de afstand ervan tot de woning (naar mate de afstand groter is zal van ‘behoren bij’ minder snel sprake zijn),
• de bouwkundige situatie (zoals de omstandigheid dat de garage met de woning in een bouwblok of in hetzelfde wooncomplex is gelegen, zelfde steensoort, bouwstijl e.d.), en
• de bereikbaarheid ervan vanuit de woning of vanaf de daarbij behorende grond (als de onroerende zaak alleen via de openbare weg bereikbaar is, is de kwalificatie ‘aanhorigheid’ niet uitgesloten).

In geval van twijfel of er sprake is van een aanhorigheid kan vooroverleg met de Belastingdienst uitkomst bieden.

Overdrachtsbelasting
De kwalificatie als aanhorigheid is niet alleen van belang voor de renteaftrek maar ook voor de heffing van overdrachtsbelasting. Art. 14 lid 2 WBR regelt voor de toepassing van het tarief van de overdrachtsbelasting dat alle aan de woning behorende aanhorigheden onder het woningbegrip vallen.

Met het begrip aanhorigheden wordt aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Op grond van art. 3.111 lid 1 onderdeel e Wet IB 2001 worden ook de tot een eigen woning behorende aanhorigheden tot de eigen woning gerekend. De aanhorigheden mogen wel een eigen kadastraal nummer hebben en hoeven zich niet op hetzelfde (kadastrale) perceel als de woning te bevinden.

Het 2%-tarief en de startersvrijstelling van art. 15 lid 1 onderdeel p WBR gelden uitsluitend voor de aanhorigheden die op hetzelfde tijdstip als een woning worden verkregen. Vindt de verwerving niet op hetzelfde tijdstip plaats als de woning die als hoofdverblijf gaat dienen, of is er niet sprake van een aanhorigheid, dan geldt het reguliere tarief van 8%.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden