Die vrijstelling zal dan worden beperkt tot het verkrijgen van woningen met een maximale waarde van € 400.000. Deze woningwaardegrens is ingevoerd naar aanleiding van een (gewijzigd) amendement van de Tweede Kamerleden Nijboer en Smeulders (zie Kamerstukken II 2020/21, 35 576, nrs. 14 en 28). Gelijktijdig met de invoering van die woningwaardegrens zullen de bepalingen betreffende de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting worden uitgebreid met een antimisbruikbepaling. Deze nieuwe antimisbruikbepaling zal worden opgenomen in artikel 9, lid 7, Wet BRv 1970 en houdt nauw verband met de invoering van die woningwaardegrens. Bij nadere bestudering van die antimisbruikbepaling stuit men evenwel op een aantal scherpe kantjes, waarvan men zich met recht kan afvragen of dat wel de bedoeling is?

Nieuwe antimisbruikbepaling in een vogelvlucht

De per 1 april 2021 in te voeren antimisbruikbepaling voorziet kort gezegd in een verhoging van de heffingsmaatstaf – het bedrag waarover overdrachtsbelasting verschuldigd is. Die verhoging vindt toepassing als een starter, die eerder gebruik heeft gemaakt van de genoemde startersvrijstelling, binnen 12 maanden de gerechtigdheid tot zijn eigen woning uitbreidt. Als dat het geval is, wordt de heffingsmaatstaf bij die latere verkrijging verhoogd met het deel van de waarde van die woning dat eerder is vrijgesteld vanwege die startersvrijstelling. Er wordt een hogere heffingsmaatstaf in aanmerking genomen dan correspondeert met de latere uitbreiding van de gerechtigdheid tot de eigen woning – een soort ‘fiscale straf’ dus.

Hiermee wil de wetgever voorkomen dat de genoemde woningwaardegrens wordt ontlopen door de verkrijging van een eigen woning met een woningwaarde van meer dan € 400.000 kunstmatig te splitsen. Bijvoorbeeld door een starter eerst vrijgesteld een vruchtgebruik van een eigen woning te laten verkrijgen en nadien de bloot eigendom van diezelfde woning (zie het voorbeeld opgenomen bij voormeld amendement). Hoewel daarvoor wel enig begrip valt op te brengen, lijkt de tekst van die antimisbruikbepaling een ruimere werkingssfeer toe te laten.

Feitelijk terugwerkende kracht

Die (bestraffende) verhoging van de heffingsmaatstaf grijpt aan bij eerdere toepassing van de startersvrijstelling ten aanzien van dezelfde woning, maar maakt daarbij geen onderscheid tussen toepassing van de startersvrijstelling voor óf op of na 1 april 2021. Dit wringt aangezien de maximale woningwaardegrens van € 400.000 pas zal gaan gelden met ingang van 1 april 2021. Voor deze datum geldt die grens helemaal niet – de huidige startersvrijstelling kent geen maximum –, maar daar houdt de in artikel 9, lid 7, Wet BRv 1970 op te nemen antimisbruikbepaling geen rekening mee.

Kortom, de materiële werkingssfeer van die bepaling lijkt zich te kunnen uitstrekken tot situaties die zich voordoen vóór invoering daarvan. Daar lijkt men domweg niet bij stil te hebben gestaan, althans afgaande op het voorbeeld bij genoemd amendement (dat voorbeeld speelt zich namelijk volledig af ná 1 april 2021). Naar het antwoord op de vraag waarom die materieel terugwerkende kracht redelijk zou zijn, kan men dan ook slechts gissen.

Ontbrekende link met woningwaardegrens

Zoals gezegd hangt de antimisbruikbepaling nauw samen met de voorgenomen invoering van de maximale woningwaardegrens van € 400.000. Opvallend is dat dit niet expliciet ‘doorklinkt’ in de tekst van de antimisbruikbepaling. Daarin wordt gerefereerd aan eerdere toepassing van de startersvrijstelling. Gevolg hiervan is dat die (bestraffende) verhoging ook toepassing kan vinden – althans naar de letter van de antimisbruikbepaling – als sprake is van een gefaseerde verkrijging door dezelfde starter van een eigen woning waarvan de totale waarde onder de maximale woningwaardegrens ligt. Dat is opmerkelijk en wringt met de bestaansreden van die bepaling. Door voor de verhoging van heffingsmaatstaf aan te grijpen bij eerdere toepassing van de startersvrijstelling krijgt de antimisbruikbepaling een bereik dat ruimer is dan de bedoeling lijkt te zijn.

Beëindigen relatie misbruik?

Een scherpe kant lijkt zich ook te kunnen manifesteren bij samenwonende starters die hun relatie binnen 12 maanden na aanschaf van hun gezamenlijke eigen woning zien stranden. Hebben zij bij aanschaf van die woning een beroep gedaan op de startersvrijstelling, en valt hun onderlinge eigendomsverhouding buiten de bandbreedte van de zogeheten samenwonersvrijstelling ex artikel 15, lid 1, onderdeel g, Wet BRV 1970 (daarvoor geldt een bandbreedte van 60%:40%), dan lijkt de (ex-)levensgezel die in de eigen woning wil blijven wonen en het aandeel van de ander daarin wil overnemen, geconfronteerd te kunnen worden met de toepassing van voormelde antimisbruikbepaling. Ter zake van de overname van het aandeel van zijn voormalige levensgezel in de gezamenlijke eigen woning kan de achterblijver de startersvrijstelling niet nogmaals toepassen.

Bovendien moet de achterblijver de verhoogde heffingsmaatstaf in aanmerking nemen vanwege de eerder genoten startersvrijstelling. Maar men mag toch aannemen dat relaties in de regel niet omwille van fiscale redenen worden beëindigd. Kortom, welk misbruik zou hier dan bestreden moeten worden? Sterker nog, de antimisbruikbepaling in zijn huidige vorm nodigt juist uit om slechte relaties in stand te houden (namelijk ten minste 12 maanden). Gekker moet het toch niet worden!

Afsluitend

De startersvrijstelling is sinds 1 januari 2021 een feit, maar blijft omstreden (zie o.a. NOS, ‘Hebben starters nu meer kans op de woningmarkt?’, 09-01-2021). Gelet op het voorgaande menen wij dat er voldoende redenen zijn om de daaraan verwante en nog in te voeren antimisbruikbepaling nog eens goed onder de loep te nemen. Dat kan, het is nog geen 1 april 2021. Anders dreigt een toch al omstreden regeling nog meer omstreden te worden.