Aan deze uitspraak van de apostel Paulus moest ik denken, toen ik de drie rapporten nog eens las die het afgelopen jaar zijn verschenen over proceskostenvergoedingen aan gemachtigden die werken op basis van no-cure-no-pay (ncnp) in WOZ-procedures.

Het lijkt erop dat het kabinet komend jaar op basis hiervan zal beslissen of aanpassing van wetgeving nodig is om iets te doen tegen de almaar stijgende WOZ-bezwaren en de daarmee gepaard gaande proceskostenvergoedingen.

Het eerste in opdracht van het WODC uitgevoerde onderzoek verscheen in februari met als titel ‘Van beroep in bezwaar’. Dit rapport bevestigt de stijging van het totaal aantal bezwaren alsook het aandeel ncnp-gemachtigden daarbinnen (43% in 2019). Opvallende bevinding in dit rapport is dat het slagingspercentage van particulieren die zelfstandig bezwaar indienen, weinig blijkt af te wijken van door ncnp-bedrijven ingediende bezwaren, respectievelijk 53% en 49%.

Je kunt hieruit diverse conclusies trekken. De eerste is dat blijkbaar niet heel veel specifieke kennis nodig is om succesvol bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. De tweede is dat het je als woningeigenaar een hoop gedoe scheelt met nagenoeg gelijke slagingskans door een ncnp-bedrijf in te schakelen. De derde is dat blijkbaar in veel gevallen de modelmatige waardebepaling door gemeenten (nog steeds) niet leidt tot een juiste WOZ-waarde van woningen.

De vervolgvraag bij die laatste conclusie is: ligt dat aan het model of aan de data die ten grondslag liggen aan het model? Dit lijkt beide te zijn, zo leid ik af uit het tweede in 2021 verschenen rapport over afhandeling van WOZ-procedures, het door de Waarderingskamer opgestelde ‘Rapport Kwantitatief Onderzoek (no-cure-no-pay) WOZ-bezwaren 2021’. Hieruit blijkt dat een substantieel deel van de bezwaren door gemeenten wordt toegewezen, omdat is uitgegaan van onjuiste primaire dan wel secundaire objectkenmerken. Primaire kenmerken betreffen de oppervlakte van het perceel, het bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen, etc. Secundaire objectkenmerken zijn zaken als de kwaliteit, de staat van onderhoud, de ligging en toestand van een object.

Verschillen in primaire objectkenmerken zouden prima door een waarderingsmodel moeten kunnen worden vertaald in waardeverschillen. Het aantal op basis van foutieve primaire objectkenmerken toegekende bezwaren betekent dat in die gevallen de data niet op orde zijn. Onjuiste data leiden ook in een perfect model tot onjuiste uitkomsten. Hier is dus een kwaliteitsslag aan de kant van gemeenten en uitvoeringsorganisaties mogelijk.

Dit ligt mijns inziens anders bij onjuiste secundaire kenmerken. Niet alleen is het problematisch om al deze kenmerken van objecten te bepalen en deze up-to-date te houden, maar het is bovendien voor discussie vatbaar wat de invloed is op de WOZ-waarde van een verschil in bijvoorbeeld onderhoudstoestand ten opzichte van een vergelijkingsobject. Dit kan pas goed worden beoordeeld door in een bezwaarprocedure te kijken naar de individuele woning. De huidige systematiek lijkt derhalve per definitie in een flink aantal gevallen te leiden tot een onjuiste WOZ-waarde, ongeacht de kwaliteit van de uitvoering van het WOZ-proces. De bezwaarprocedure is in die gevallen noodzakelijk om tot een juiste vaststelling van het primaire besluit (de WOZ-beschikking) te kunnen komen. Hiervoor is de bezwaarprocedure natuurlijk niet bedoeld.

Dit zou er mijns inziens voor pleiten om wettelijk voor te schrijven dat eerst een voorlopige WOZ-beschikking wordt afgegeven, waarin belanghebbenden worden opgeroepen de primaire en secundaire objectkenmerken te controleren die bepalend zijn voor de voorlopige WOZ-waarde. Hiermee kunnen in elk geval onjuiste primaire en secundaire objectkenmerken worden gecorrigeerd, alvorens de (definitieve) WOZ-beschikking wordt vastgesteld. De bezwaarprocedure kan daardoor weer meer zijn oorspronkelijke functie als middel van rechtsbescherming terugkrijgen in plaats van noodzakelijke procedure om alsnog tot een juist primair besluit te kunnen komen.

Een derde rapport over deze problematiek verscheen afgelopen november van het COELO, getiteld ‘De hoogte en de structuur van de kostenvergoeding voor bedrijven die helpen bij het maken van bezwaar tegen woz-beschikkingen’. De onderzoekers stellen vast dat ncnp-bedrijven in hoge mate gebruikmaken van geautomatiseerde indiening van bezwaar en van de gronden ervan. Zij constateren dat het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) geen rekening houdt met de huidige mogelijkheid van het massaal geautomatiseerd indienen van bezwaar. De vergoedingen staan daardoor in geen verhouding tot de geringe inspanning door automatisering. Bovendien lokt de huidige vergoedingsstructuur gedrag uit om met zo min mogelijk inspanning resultaat te behalen. De onderzoekers bevelen daarom modernisering van het Bpb aan.

De drie onderzoeken overziend, kan volgens mij worden geconcludeerd dat niet alleen ncnp-bedrijven de oorzaak zijn van het stijgend aantal WOZ-bezwaren en maatschappelijke kosten. Een deel van de problemen komt voort uit de systematiek van modelmatige waardebepaling. Daarnaast is ook aan de zijde van gemeenten een kwaliteitsslag noodzakelijk als het gaat om het op orde krijgen van de WOZ-bestanden. Ten slotte zal de wetgever iets kunnen doen aan de hoogte van de proceskostenvergoeding in geval van massaal en geautomatiseerde bezwaren. De kwaliteit van de WOZ-waardering is gediend bij een bezwaarfase, waarin alle betrokken partijen primair zijn gericht op vaststelling van een correcte WOZ-waarde.

---------------------------------

Deze column is eerder gepubliceerd in het Oud & Nieuw-nummer van Vakstudienieuws (V-N 2022/1.0.4).

Carrousel: Carrousel

Informatiesoort: Column

Rubriek: Waardering onroerende zaken

  640
Gerelateerde artikelen