X is eigenaar van een woning met een stal. De stal wordt in 2008 - 2009 verbouwd naar een kantoorruimte. Begin 2009 verleent de gemeente Gilze Rijen een tijdelijke vrijstelling van het bestemmingsplan, en mag de onroerende zaak gedurende maximaal vijf jaren voor zakelijke doeleinden worden gebruikt. Per 1 april 2009 verhuurt X het pand als kantoor. Het pand wordt in 2010 verkocht. In 2013 koopt X het pand weer terug. X stelt dat het pand als een woning moet worden aangemerkt, en dat slechts 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd. Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat het pand ten tijde van de verkoop niet als een woning is aan te merken. De rechtbank overweegt daarbij dat de gemeente een tijdelijke vrijstelling van de bestemming ‘wonen' voor de onroerende zaak had verleend. Hierdoor rustte er geen woonbestemming op het pand ten tijde van de overdracht. Verder acht de rechtbank het niet van belang dat de onroerende zaak op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning. Het gelijk is aan de inspecteur. Hof 's-Hertogenbosch oordeelt dat het pand een woning is. Volgens het hof heeft de onroerende zaak namelijk niet zijn aard als woonhuis verloren. Hieraan doet volgens het hof niet af dat het pand na de verbouwing niet als woonhuis in gebruik is genomen. Het hof wijst er hierbij op dat het pand met beperkte aanpassingen (weer) kan worden bewoond. Verder acht het hof van belang dat het pand naar haar uiterlijke verschijningsvorm een woning is. Het gelijk is aan X. Het hof verleent een teruggaaf van € 48.000.
Advocaat-generaal Wattel concludeert dat het hof de onroerende zaak terecht als woning heeft aangemerkt. De A-G overweegt daarbij dat het feitelijke gebruik van de onroerende zaak weinig ter zake doet. Volgens de A-G zijn namelijk in de eerste plaats de oorspronkelijke aard bij de bouw en de daaruit volgende objectieve bestemming van belang. Verder acht de A-G van belang of nadien bouwkundig is ingegrepen, en met welk bouwkundig doel en objectief effect. In casu is het pand in 1956 ontworpen en gebouwd voor gesplitst gebruik, deels als woning en deels als stal, en tot 1991 als zodanig gebruikt. Voor het woongedeelte geldt volgens de A-G dat dit niet is verbouwd en naar zijn aard nog steeds bestemd is voor bewoning. De stal is in 2008 - 2009 verbouwd naar een kantoorruimte. Volgens de A-G is het oordeel van het hof, dat de eigenlijke publiekrechtelijke bestemming steeds ‘wonen' is gebleven, juist. De A-G adviseert de Hoge Raad om het cassatieberoep ongegrond te verklaren.
Wetsartikelen:
Wet op belastingen van rechtsverkeer 14
Informatiesoort: VN Vandaag
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer
Instantie: Hoge Raad (Advocaat-Generaal)
Editie: 14 december