De zaak verloopt als volgt. Eind 2014 koopt een man een onroerende zaak voor een bedrag van € 210.000. Over de koopsom is 2% overdrachtsbelasting berekend en betaald. De Belastingdienst legt een naheffingsaanslag op naar een tarief van 6%. De inspecteur stelt dat er op het tijdstip van de koop geen binnenwanden, vloeren, kozijnen, deuren of leidingen aanwezig zijn. Er is naar zijn mening dan ook niet sprake van een woning maar slechts het overblijfsel van een woning. De man is het niet eens met de visie van de Belastingdienst en tekent beroep aan.

De rechtbank constateert dat de onroerende zaak oorspronkelijk een gebouw is geweest dat is ontworpen en gebouwd als woning. De omstandigheid dat de onroerende zaak op het moment van overdracht onbewoonbaar is, doet hieraan niet af. Het ontbreken van deuren, ramen en dakbedekking maakt nog niet dat de onroerende zaak niet langer de kenmerken van een woning heeft. De onroerende zaak is volgens de rechter dan ook een gebouw dat naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Het beroep van de man is daarom gegrond.

Belang voor de praktijk

In artikel 14, lid 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer is bepaald dat de belasting voor de verkrijging van woningen 2% bedraagt. De Hoge Raad heeft onder andere in het arrest van 24 februari 2017 geoordeeld dat voor de beantwoording van de vraag of een verworven onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning moet worden uitgegaan van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Daarvoor dient aansluiting te worden gezocht bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd.

De Advocaat-Generaal (A-G) heeft in zijn conclusie bij dit arrest een objectieve en praktische maatstaf aangegeven voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van een woning.

1. Allereerst is van belang wat de oorspronkelijke bouwkundige aard en bestemming van de onroerende zaak is. Is de zaak ontworpen en gebouwd als woonhuis, dan is het naar zijn aard bestemd voor bewoning, ook als de zaak niet als woning dienst doet. Is het niet als woning gebouwd (maar bijvoorbeeld als school of kantoor), dan is het naar zijn aard niet bestemd voor bewoning, ook als er feitelijk structureel in gewoond wordt.
2. Daarna is van belang of er nadien bouwkundig is ingegrepen waardoor de oorspronkelijke aard is gewijzigd. De bouwkundige wijzigingen moeten zodanig ingrijpend) zijn dat de aard (de functie) en het aanzien van de onroerende zaak zijn gewijzigd.
3. Bieden stap 1 en 2 geen uitkomst, dan is de publiekrechtelijke bestemming van de zaak beslissend. De publiekrechtelijke bestemming is de bestemming die de gemeente geeft aan de onroerende zaak, bijvoorbeeld woon- of kantoor- of winkelruimte)
4. Als de stappen 1, 2 en 3 geen uitkomst bieden kan tot slot het structurele feitelijke gebruik nog doorslaggevend zijn.

Je zou verwachten dat er met de uitspraak van de Hoge Raad en het stappenplan van de A-G de discussie over het woningbegrip voor de overdrachtsbelasting zou verstommen. Niets is echter minder waar, getuige deze procedure.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden