Waardemutaties

De uitgangspunten voor de bepaling van het werkelijk rendement heeft de Hoge Raad geformuleerd in r.o. 5.4.1 van zijn arrest van 6 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:705):

“Daarbij is het uitgangspunt dat bij de afbakening van dit begrip zoveel mogelijk wordt aangesloten bij het rendementsbegrip dat de wetgever voor ogen heeft gestaan bij de vormgeving van het forfaitaire stelsel in box 3.”

Vervolgens oordeelde de Hoge Raad zonder omwegen dat ook ongerealiseerde waardemutaties in enig jaar behoren tot het werkelijk inkomen. Ik verwijs naar r.o. 5.4.8 van bovengenoemd arrest van 6 juni 2024:

“Het werkelijke rendement omvat niet alleen de voordelen die worden getrokken uit vermogensbestanddelen in box 3, zoals rente, dividend en huur, maar ook de positieve en negatieve waardeveranderingen van zulke vermogensbestanddelen. Deze waardeveranderingen behoren ook tot het werkelijke rendement indien de belastingplichtige ze nog niet heeft gerealiseerd.”

Daarna oordeelde de Hoge Raad in het arrest van 14 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:857) in deze context specifiek voor woningen:

“Met het oog op het geding na verwijzing merkt de Hoge Raad op dat ook in het kader van de vaststelling van het werkelijke rendement van een woning, de waarde daarvan aan het begin en aan het einde van het jaar moeten worden bepaald op basis van de Wet waardering onroerende zaken, naar analogie met het bepaalde in artikel 5.20 van de Wet IB 2001.”

Tot zover duidelijke taal: ongerealiseerde waardeveranderingen in enig jaar vormen ook inkomen en voor woningen moet je daarbij kijken naar de WOZ-waarden. Hooguit kan nog een discussie ontstaan welke WOZ-waarden dan relevant zijn. Advocaat-Generaal Pauwels adviseert hieromtrent op 6 september 2024 (ECLI:NL:PHR:2024:916) de Hoge Raad samenvattend het volgende:

“De tekst van HR BNB 2024/88 duidt er naar mijn mening op dat de Hoge Raad voor de toepassing van de WOZ-waarderingsregel voor ogen heeft gehad dat de (ongerealiseerde) vermogenswinst op een woning in een bepaald jaar is te stellen op het verschil tussen de WOZ-waarde die geldt voor het volgende jaar en de WOZ-waarde die geldt voor het desbetreffende jaar (vgl. 4.11).”

Dat betekent dat bijvoorbeeld voor het belastingjaar 2023 de WOZ-waarden op 1 januari 2023 en 31 december 2023 relevant zijn. Dat die uitgaan van de peildatums 1 januari 2022 en 1 januari 2023, met als gevolg dat daardoor impliciet een jaar vertraging in de waardeontwikkeling in aanmerking wordt genomen, acht de Advocaat-Generaal van ondergeschikt belang.

Het wordt echter spannender, als binnen het belastingjaar mutaties ontstaan. Dat kan zijn omdat een beleggingswoning in de loop van een jaar wordt verbouwd of omdat tussentijds de woning wordt gekocht of verkocht.

Verbouwing

Stel de volgende casus.

Iemand is eigenaar van een woning in box 3 met een WOZ-waarde van € 500.000. Hij verhuurt die woning voor € 3.250 per maand. Hij gaat die woning in overleg met de huurder verbouwen, in de zin dat een luxe overkapping met buitenkeuken wordt aangebouwd. De totale uitgave voor die verbouwing is € 50.000. De tegenprestatie voor de huurder is dat de huur met € 350 per maand stijgt naar € 3.600 per maand. Zowel de verhuurder als de huurder zijn blij met deze verbouwing: de huurder krijgt meer woongenot en de verhuurder meer inkomen uit zijn woning.

Door de verbouwing stijgt de WOZ-waarde met stel € 40.000. Dan luidt de hamvraag: wat zijn voor de eigenaar van de woning de fiscale gevolgen van deze verbouwing voor de berekening van zijn werkelijk rendement?

De Belastingdienst is heel stellig. De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat kosten niet aftrekbaar zijn. En het begrip kosten wordt heel breed geïnterpreteerd. Dat houdt in dat ook investeringskosten niet aftrekbaar zijn. De waardestijging van de woning door de investering wordt wel tot het inkomen gerekend. Dit werd letterlijk zo gesteld tijdens de “Expertsessie deel 2 Webinar 'herstel Box 3’ van 19-09-2024” van het Forum Fiscale Dienstverleners.

De Belastingdienst gaf daarbij een concreet voorbeeld. Stel je hebt een vakantiehuis met een waarde van € 100.000 en je bouwt er voor € 10.000 een dakkapel op. De waarde van de woning stijgt daardoor met € 10.000. Dan zijn de investeringskosten van € 10.000 niet aftrekbaar, maar de waardestijging van € 10.000 wel belast. Elke burger voelt dat dit schuurt…

Om hierover een mening te kunnen vormen, moeten we eerst teruggaan naar het begrip kosten in box 3.

Kostenaftrek

Op zich is het weigeren van kostenaftrek conform voornoemd arrest van 6 juni 2024. De Hoge Raad overweegt in r.o. 5.4.9:

“Bij de vaststelling van het rendement op bezittingen kan geen rekening worden gehouden met kosten.”

Het is erg arrogant, ik weet het, maar ik vind dat de Hoge Raad hier fout zit. De achterliggende gedachte van de Hoge Raad is dat je voor de berekening van het werkelijk rendement zoveel mogelijk moet aansluiten bij de huidige box 3-wetgeving. Concreet zegt de Hoge Raad hierover in r.o. 5.4.9 van voornoemd arrest van 6 juni 2024:

“Voor zover het gaat om banktegoeden, aandelen en obligaties, zijn de hiervoor in 5.2.6 bedoelde, met ingang van 1 januari 2017 gehanteerde percentages van het forfaitaire rendement gebaseerd op marktgegevens, waarin geen rekening wordt gehouden met de kosten van een individuele belegger. Voor zover het gaat om onroerende zaken, is het in 5.2.6 bedoelde percentage ontleend aan de ontwikkeling van de huizenprijzen zonder daarop kosten in mindering te brengen. In de parlementaire toelichting op het stelsel 2017 is bovendien opgemerkt dat er per saldo voor is gekozen om voor “het totaal van kosten van de beleggingen geen additionele component op te nemen”.

In het licht daarvan is de Hoge Raad tot de slotsom gekomen dat ook bij onroerende zaken het werkelijke rendement moet worden vastgesteld zonder rekening te houden met kosten.

Oké, zeg ik dan, dat stemt voor onroerende zaken overeen met artikel 10.6ter, lid 5 Wet IB 2001. Er wordt voor de bepaling van het rendement voor onroerende zaken alleen gekeken naar de “procentuele verandering van het gemiddelde van de maandelijkse prijsindexcijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek voor Bestaande Koopwoningen”. En er wordt inderdaad geen rekening gehouden met kostenaftrek. Eens. Maar ook niet met ontvangen huur!!!

Door uit te gaan van de huur plus waardeontwikkeling, maak je het rendement hoger dan nu in de box 3-regelgeving is bepaald en wijkt de Hoge Raad af van zijn eigen uitgangspunt, dat voor de bepaling van het werkelijk rendement zoveel mogelijk moet worden aangesloten bij het huidige inkomensbegrip in box 3.

Oud-collega Henri Pellemans, ere wie ere toekomt, wees me op de Memorie van toelichting bij het Belastingplan 2016 (TK 34.302, nr. 3), en dan met name op Bijlage A behorende bij paragraaf 4 van die memorie.

Wat vermeldt die bijlage op bladzijden 6 en 7:

“Om het behaalde rendement op onroerende zaken te benaderen is daarom gekozen voor de ontwikkeling van de huizenprijzen. Daarmee wordt dus impliciet aangenomen dat de huizenprijsstijging indicatief is voor de waardeontwikkeling van onroerende zaken in box 3 inclusief de netto-inkomsten uit die beleggingen. Voor netto-inkomsten wordt derhalve voorzichtigheidshalve aangenomen dat eventuele huuropbrengsten en kosten van bezit per saldo tegen elkaar wegvallen. Ook huizenprijzen laten geen stabiele prijsontwikkeling zien. In het verleden zijn er tijdvakken geweest van grote prijsstijgingen, maar ook van grote prijsdalingen. In de periode 1994-2008 zijn de huizenprijzen fors gestegen. Sindsdien is er een prijscorrectie opgetreden, die tot 2014 heeft geduurd. Op lange termijn laten de huizenprijzen een gestage stijging zien. In onderstaande grafiek is, naast de feitelijke ontwikkeling, een huizenprijs gesimuleerd bij een jaarlijkse stijging van 4¼% per jaar. Dit percentage is gebruikt voor de langetermijnontwikkeling.”

Ik benadruk de woorden “inclusief de netto-inkomsten uit die beleggingen” en herhaal de zin: “Voor netto-inkomsten wordt derhalve voorzichtigheidshalve aangenomen dat eventuele huuropbrengsten en kosten van bezit per saldo tegen elkaar wegvallen.” Dít is de bestaande box 3-wetgeving, waar we volgens de Hoge Raad zoveel mogelijk bij moeten aansluiten.

Door naast de waardeveranderingen van onroerende zaken ook de huur als werkelijk rendement in aanmerking te nemen maar géén kostenaftrek toe te staan, wijk je naar mijn mening juist af van het rendementsbegrip dat de wetgever voor ogen heeft gestaan bij de vormgeving van het forfaitaire stelsel in box 3. Als je het werkelijk rendement in economische zin zoveel mogelijk wilt benaderen, dien je zowel de huuropbrengsten als de kosten in ogenschouw te nemen. Dat past ook beter bij de belevingswereld van burgers als je praat over ‘werkelijk rendement’. Als je het werkelijk rendement van de box 3-wetgeving zoveel mogelijk wilt benaderen, dien je noch de huuropbrengsten, noch de kosten in ogenschouw te nemen. Het is kiezen of kabelen. Maar niet van twee walletjes eten.

Daarom nogmaals, ik ben van mening dat de Hoge Raad met haar oordeel dat kosten niet aftrekbaar zijn bij de bepaling van het werkelijk rendement, fout zit.

‘Investeringskosten’

Maar goed, laten we het uitgangspunt van de Hoge Raad gedwee volgen en aannemen dat kosten inderdaad niet aftrekbaar zijn. Dan nog is het naar mijn mening niet juist om een ongerealiseerde waardestijging die is veroorzaakt door een verbouwing van de eigenaar, als werkelijk rendement aan te merken. Er bestaat namelijk niet zoiets als investeringskosten. In zoverre is het kopje van deze paragraaf ook hartstikke fout, maar goed. Óf je hebt te maken met investeringsuitgaven, óf met onderhoudskosten. En wat is het verschil: wat er met de bron gebeurt. Investeringsuitgaven vergroten de bron. Onderhoudskosten niet, die behouden de bron. Een investering leidt tot een exogene waardestijging. Een prijsstijging tot een endogene waardestijging. Als we praten over werkelijk rendement in de vorm van een ongerealiseerde waardeverandering, betreft dat alleen endogene waardestijgingen van een vermogensbestanddeel, van een bron, veroorzaakt door inflatoire of marktomstandigheden. Een ongerealiseerde waardeverandering veroorzaakt door exogene omstandigheden is geen inkomen, geen ‘werkelijk rendement’.

Neem het volgende eenvoudige voorbeeld.

Een belegger heeft een aandelenmixfonds met een waarde op 1 januari van enig jaar van € 100.000. Hij haalt in dat jaar € 10.000 van zijn bankrekening af en koopt daarvoor extra stukjes mixfonds bij. Door die aankoop en een stijging van de aandelenmarkt, is zijn fonds op 31 december van dat jaar € 125.000 waard. Dan is er – althans zo het lijkt mij – geen ander oordeel mogelijk dan dat hier sprake is van een werkelijk rendement van € 15.000. Hier kun je de ouderwetse vermogensvergelijking toepassen: eindvermogen minus beginvermogen, gecorrigeerd met stortingen en onttrekkingen, vormt het inkomen. Ofwel, in getallen: € 125.000 eindvermogen -/- € 100.000 beginvermogen -/- € 10.000 stortingen +/+ € 0 onttrekkingen = € 15.000 inkomen.

Dat is met een onroerende zaak niet anders. Een belegger verhuurt een vakantiewoning met een waarde op 1 januari van enig jaar van € 100.000. Hij haalt in dat jaar € 10.000 van zijn bankrekening af en koopt daarvoor een dakkapel op zijn woning. Door die aankoop en een stijging van de vastgoedmarkt, is de woning op 31 december van dat jaar € 125.000 waard. Ook dan kan er toch geen ander oordeel mogelijk zijn dan dat hier sprake is van een werkelijk rendement van € 15.000? Ook hier kun je weer dezelfde vermogensvergelijking toepassen: eindvermogen minus beginvermogen, gecorrigeerd met stortingen en onttrekkingen, vormt het inkomen. Ofwel, weer in getallen: € 125.000 eindvermogen -/- € 100.000 beginvermogen -/- € 10.000 stortingen +/+ € 0 onttrekkingen = € 15.000 inkomen.

Belastingdienst, zoek de verschillen tussen een aandelenportefeuille en een vakantiewoning, zou ik zeggen. Succes.

Dat het bij een vakantiewoning gaat om één object en een aandelenportefeuille om meerdere aandelen, doet niet ter zake. Het gaat om de omvang van de bron. Waardoor is een waardeverandering ontstaan: endogene factoren (eindvermogen -/- beginvermogen) of exogene factoren (stortingen en onttrekkingen). Er is geen verschil in fiscale behandeling tussen een uitbreiding van de bron aandelenmixfonds en een uitbreiding van de bron vakantiewoning.

Terug naar de casus

Met inachtneming van bovenstaande ga ik terug naar de eerste casus. De casus met een woning van € 500.000 die voor € 50.000 wordt verbouwd en daardoor in waarde stijgt met € 50.000.

Dan kun je toch niet met droge ogen volhouden dat de ‘investeringskosten’ van € 50.000 niet aftrekbaar zijn en dat de waardeverandering van € 50.000 wel belast is? Neen, dat is een fout standpunt. Ook hier vindt een wijziging binnen bronnen plaats. De bron spaarrekening neemt met € 50.000 af. En gaat dus in de toekomst ook minder renteopbrengsten opleveren. En de bron vakantiewoning stijgt. Dat de bron stijgt, blijkt ook uit de omstandigheid dat de huurinkomsten met € 350 per maand toenemen.

Dat is anders met onderhoudskosten. Als de kozijnen opnieuw moeten worden geverfd, praat je over onderhoudskosten, niet over een investering. Door het schilderwerk gaat de eigenaar niet meer huur aan zijn huurder vragen. Het pand stijgt door het plegen van regulier onderhoud ook niet in waarde. Ofwel, de (omvang van de) bron blijft gelijk.

Dat was het eerste wat ik – inmiddels meer dan 40 jaar geleden – leerde tijdens de colleges belastingrecht in Tilburg van een van de mooiste hoogleraren ooit, Jan van Dijck: het verschil tussen bron en inkomen uit die bron. Afgeleid uit de bedrijfseconomie: investeringen leiden tot een toename van het toekomstig rendement. In fiscale termen: door deze uitgaven stijgt de omvang van de bron. Je verwerft een bron. En onderhoudskosten zorgen ervoor dat het toekomstig rendement gelijk blijft. In fiscale termen: door deze uitgaven blijft de bron in stand. Je behoudt de bron.

In het eerste voorbeeld zijn de uitgaven voor de luxe overkapping met buitenkeuken van € 50.000 geen kosten, evenmin investeringskosten, maar uitgaven voor de verwerving van een bron. In zoverre heeft de Belastingdienst gelijk: de ‘investeringskosten’ zijn niet aftrekbaar. Alleen niet omdat de Hoge Raad heeft bepaald dat kosten niet aftrekbaar zijn, maar omdat het simpelweg geen kosten zijn. Het betreft uitgaven voor de verwerving van een bron. Om dezelfde reden is de waardestijging van de woning onbelast. Het is geen waardeaangroei van de (oude) bron, maar de verwerving van een bron dan wel uitbreiding van die bron.

Kent u het tv-programma “Ik vertrek”? Daarin zie je koppels die een zogenoemde ‘kluswoning’ kopen. Een kluswoning staat voor een bouwval, altijd met een lekkend dak, waarin nog gigantisch moet worden geïnvesteerd en halverwege het project een enorme tranendal veroorzaakt omdat elke aflevering weer altijd alles tegenzit. Leedvermaak thuis op de bank, goed voor hoge kijkcijfers. Heeft u enig idee wat de fiscale gevolgen zijn als je in 2022 een kluswoning hebt gekocht voor € 150.000 en waaraan je vervolgens in dat jaar voor € 350.000 eigen geld vertimmert? Door de waardestijging van € 150.000 naar € 500.000 ontstaat toch geen belast inkomen van € 350.000???

En zeg alsjeblieft niet dat belastingheffing over die € 350.000 op te lossen is door in 2022 te opteren voor het forfaitaire stelsel. Want de feiten lagen in voorgaande casus namelijk net wat anders. Die klussers hadden in 2022 ook nog een aandelenportefeuille die dat jaar met € 100.000 in waarde daalde. Dan betaal je volgens het forfaitaire stelsel nog steeds veel box 3-heffing, terwijl het werkelijke rendement waarschijnlijk nihil of zelfs negatief is. Dat kan toch niet de bedoeling van rechtsherstel zijn?

Hierbij speelt overigens nog een extra complicerende factor. Een investering in jaar n leidt pas op zijn vroegst in jaar n+2 tot een stijging van de WOZ-waarde. En dan waarschijnlijk nog niet eens met het volle bedrag van de ‘investeringskosten’. Maar goed, laat dat maar even voor wat het is.

Herstelwetgeving

In de Kamerbrief van 17 september 2024 (kenmerk 2024-0000443291) meldt de staatssecretaris van Financiën dat hij wetgeving voorbereid om de heffing in box 3 in overeenstemming te brengen met de jurisprudentie van de Hoge Raad. Volgens eerder genoemd Webinar gaat hij heten “Wet tegenbewijsregeling box 3”. Ik hoop oprecht in deze wet later twee zaken terug te vinden.

Op de eerste plaats hoop ik dat het ministerie van Financiën constateert dat kosten toch aftrekbaar zijn. Maar dat is een ijdele hoop, omdat de Belastingdienst dankbaar gebruik gaat maken van het oordeel van de Hoge Raad dat kosten níet aftrekbaar zijn. En de kans dat de Hoge Raad door deze column op zijn oordeel terugkomt, acht ik – realist als ik ben – verwaarloosbaar klein, ook al hoop ik het nog zo hard.

Op de tweede plaats hoop ik dat het ministerie van Financiën terugkomt op haar mening dat ongerealiseerde waardeveranderingen van onroerende zaken die zijn veroorzaakt door investeringen in dat vastgoed worden aangemerkt als werkelijk inkomen. Alleen, ik ben er bang voor, dat ook dit een ijdele hoop is en dat nieuwe procedures voor de belastingrechter gevoerd moeten gaan worden. Alleen zeg ik hierover – wederom de realist die ik ben – dat de kans van slagen van die procedures alleszins reëel is.

Koop en verkoop van vastgoed in de loop van het jaar

Ten slotte vraag ik in dit kader nog aandacht voor een laatste actualiteit: de uitspraak van Hof Amsterdam van 20 juni 2024, gepubliceerd op 10 september jongstleden (ECLI:NL:GHAMS:2024:2284). Sterk vereenvoudigd luiden de feiten als volgt.

Een belastingplichtige had een woning in box 3 met op 1 januari 2017 een WOZ-waarde van € 548.000. In het tweede kwartaal van 2017 verkoopt hij die woning voor € 575.000. Het hof overweegt daarbij het volgende:

“Gelet echter op de omstandigheid dat de WOZ-waarde van de woning in [plaats] op 1 januari 2017 € 548.000 bedroeg en de in het tweede kwartaal voor die woning gerealiseerde verkoopprijs € 575.000, behoort tot dat rendement in ieder geval (€ 575.000 - € 548.000 =) € 27.000.”

Let op de woorden ‘in ieder geval’…

Ook deze overweging begrijp ik niet. Er kan namelijk op 1 januari 2017 zeer wel een verschil bestaan tussen de WOZ-waarde en de waarde in het economische verkeer op die datum. Dat is enkel en alleen al waarschijnlijk omdat de peildatum van de WOZ-waarde op 1 januari 2017 een jaar eerder is, 1 januari 2016. Er schuilt immers een jaar vertraging in de WOZ-waarden.

Het kan niet anders zijn, dat alleen échte waardeverandering dient te worden belast. Namelijk de endogene waardestijging die is ontstaan in de vastgoedmarkt tussen 1 januari 2017 en het moment van verkoop. En niet de exogene waardestijging in de vorm van een verschil dat geheid aanwezig zal zijn tussen de WOZ-waarde op 1 januari 2017, een schatting met nota bene als peildatum 1 januari 2016 (!) en de zuivere waarde in het economische verkeer op 1 januari 2017. Een op enig moment bestaand verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de WOZ-waarde vormt toch geen belast inkomen?

De staatssecretaris van Financiën zegt hierover in voornoemde Kamerbrief van 17 september jongstleden het volgende:

“In dat geval wordt voorgesteld om in lijn met de bestaande wettelijke waarderingsvoorschriften de waardeontwikkeling in het kalenderjaar op basis van de WOZ-waarde tijdsevenredig te verdelen tussen de verkoper en koper.”

Dit is weliswaar een pragmatische aanpak, maar op zich ook wel weer een benadering met een redelijke uitkomst. Ik heb daar vooral vanwege de eenvoud vrede mee.

Conclusie

Het begrip werkelijk rendement is als het gaat om een beleggingswoning nog lang niet uitgekristalliseerd. Althans, de Belastingdienst heeft daar naar mijn mening een opmerkelijke visie op als het gaat om waardeveranderingen die zijn ontstaan door investeringen. Laten we hopen dat de Belastingdienst nog eens goed over deze materie nadenkt om weer een nieuwe reeks van procedures te voorkomen.

Tegenwoordig worden alle colleges opgenomen en kunnen ze worden nagekeken. Oprecht jammer dat dit bij de colleges van Jan van Dijck nog niet gebeurde.