Al in de Voorjaarsnota 2023 en in de Voorjaarsnota 2024 gaf het kabinet al aan te komen met een earningsstrippingmaatregel. Grote beleggers splitsen hun vennootschappen in meerdere bv’s, zodat even zoveel keren gebruik kan worden gemaakt van de drempel van € 1 miljoen. Die truc wordt vooral toegepast door vastgoed-bv’s met aan derden verhuurd vastgoed.

Ook in de Kamerbrief van 16 april 2024 over de Fiscale beleids- en uitvoeringsagenda met daarin de bijlage met de voorlopige inhoud van het pakket en wetsvoorstel Belastingplan 2025 werd al aangekondigd dat het kabinet dat opknipgedrag ging bestrijden. In mijn eerdere column van 25 juli 2024 besteedde ik hier al aandacht aan. Ik voorzag een flinke overkill in de aanpassing van de earningsstrippingmaatregel.

Belastingplan 2025

Welnu, het kabinet heeft de daad bij het woord gevoegd en in het Belastingplan 2025 de earningsstrippingmaatregel opgenomen. De voorgestelde antifragmentatiemaatregel houdt in dat bij het bepalen van de fiscale winst voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed voor de generieke renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel) de drempel van 1 miljoen euro aan aftrekbare rentelasten geheel buiten toepassing blijft.

Staatssecretaris van Financiën Idsinga predikt water en drinkt wijn. In de aanbiedingsbrief bij het pakket Belastingplan 2025 stelt hij het volgende:

“De noodzaak tot vereenvoudiging wordt in het maatschappelijke en politieke debat breed gedeeld, vanuit beleidsmatig-, burger-, ondernemers- en uitvoeringsperspectief. Dit Belastingplan zet daartoe stappen.”

Maar als je kijkt naar de ingewikkeldheid van vormgeving van de earningsstrippingmaatregel in het Belastingplan 2025, is Odontotyrannos nog een lieverdje vergeleken met deze maatregel. Het is een uitermate complexe regeling waar je kleine beleggers met vastgoed in bv’s en mkb-ondernemers mee gaat confronteren.

De crux van de nieuwe regeling

Artikel 15b Wet Vpb 1969 gaat vanaf 1 januari 2025 regelen dat betaalde rente alleen nog maar tot 25 procent van de EBITDA voor de vennootschapsbelasting aftrekbaar is. De drempel dat betaalde rente tot € 1 miljoen altijd aftrekbaar is, wordt bij verhuur van vastgoed aan derden geschrapt.

Een eenvoudig voorbeeld luidt als volgt.

Een bv verhuurt een bedrijfspand aan derden. Het pand heeft een waarde van € 500.000 en levert € 35.000 per jaar aan huur op. De directe kosten (OZB, verzekeringen, e.d.) bedragen € 6.000.
Het pand is voor € 200.000 gefinancierd bij een bank. De rente bedraagt 5 procent, ofwel € 10.000 per jaar.
Dan is de EBITDA € 35.000 ontvangen huur minus € 6.000 directe kosten, ofwel € 29.000. De echte winst van de bv bedraagt dan € 29.000 minus € 10.000 rentelasten, ofwel € 19.000. Normaal gesproken betaal je over dit bedrag vennootschapsbelasting.

Wat zegt echter de aangescherpte earningsstrippingmaatregel? Van de rente is maximaal 25 procent van € 29.000, ofwel € 7.250 aftrekbaar. Dus betaal je vennootschapsbelasting over € 29.000 minus € 7.250, ofwel over € 21.750.

De niet benutte rente mag je onder voorwaarden later een keer alsnog aftrekken, voortwentelen, als je dan tenminste in enig jaar maar genoeg winst in de bv hebt gemaakt. Dat kan met een beetje geluk spelen als het pand later wordt verkocht, en een forse boekwinst wordt behaald.

En let voor de praktijk op: onder het begrip ‘rente’ wordt hier niet alleen betaalde rente verstaan. Onder het begrip rente vallen onder andere ook afsluitkosten, advieskosten, kosten opstellen leningsovereenkomsten, bemiddelingskosten, afsluitprovisie, kosten van renteafdekkingsinstrumenten, valutaresultaten op de hoofdsom en rentetermijnen, waardemutaties van onder of boven pari uitgegeven leningen, rente in financial lease of huurkoopcontract en wettelijke rente. Dat maakt de regeling al weer wat lastiger.

De eerste vraag: wat is een vastgoedvennootschap?

Maar de eerste echte complicatie is het beoordelen wanneer sprake is van een vastgoedvennootschap. Want alleen zij krijgen te maken met het wegvallen van de drempel van € 1 miljoen.

Die wordt in art. 15b Wet Vpb 1969 als volgt omschreven:

als “gedurende minimaal de helft van het jaar de gecorrigeerde bezittingen van de belastingplichtige hoofdzakelijk bestaan uit onroerende zaken of gedeelten daarvan voor zover die onroerende zaken of gedeelten daarvan rechtens dan wel in feite direct of indirect ter beschikking worden gesteld aan een ander dan een met de belastingplichtige verbonden lichaam of een met hem verbonden natuurlijk persoon.”

Voor de goede orde, “hoofdzakelijk” is fiscale vakjargon voor 70 procent of meer. Dus van het (gecorrigeerde) balanstotaal, moet ten minste voor 70 procent bestaan uit onroerende zaken. Alleen dan krijg je te maken met de renteaftrekbeperking.

Maar wat zijn dan gecorrigeerde bezittingen?

Ook het begrip gecorrigeerde bezittingen wordt in art. 15b Wet Vpb 1969 gedefinieerd:

“de bezittingen met uitzondering van deelnemingen als bedoeld in artikel 13, vorderingen op verbonden lichamen of verbonden natuurlijke personen, en bezittingen voor zover de voordelen daaruit deel uitmaken van winst uit een andere staat als bedoeld in artikel 15e waarop de objectvrijstelling voor buitenlandse ondernemingswinsten van toepassing is.”

Nou, als dat geen uitvoering is van het belastingbeleid in de zin van uitvoerbaarheid en begrijpelijkheid daarvan, dan snap ik het niet meer. Vertaald naar Donald Duck-niveau staat hier voor kleine beleggers en mkb’ers: alle bezittingen van de bv zonder eventuele dochtervennootschappen (met daarin een belang van ten minste 5 procent) en zonder vorderingen op aandeelhouders en gelieerde bv’s.

Dus een bv is een vastgoedvennootschap als de opgeschoonde balans voor ten minste 70 procent bestaat uit verhuurde onroerende zaken.

En daarbij moet je het begrip “onroerende zaken” ruim uitleggen. Daar vallen bijvoorbeeld ook onder appartementsrechten, rechten van opstal, van erfpacht of van vruchtgebruik van onroerende zaken en het economische eigendom van onroerende zaken.

En wat zijn dan verbonden personen?

Kijk, nu wordt het een stuk lastiger. Want als onroerende zaken worden verhuurd aan verbonden personen, dan houd je gewoon je renteaftrek. Denk daarbij aan een holding die een bedrijfspand aan haar 100%-dochtervennootschap verhuurt.

Pas als je verhuurt aan anderen dan verbonden personen, ofwel ‘derden’, komt de renteaftrek in gevaar. Het klassieke voorbeeld is een bv’tje dat als beleggingsobject een winkelpandje in eigendom heeft en dat verhuurt aan een ondernemer. Of een bv’tje dat een woning verhuurt aan iemand anders.

Voor het begrip verbonden personen wordt verwezen naar artikel 10a Wet Vpb 1969. Verbonden personen kun je onderscheiden in lichamen (lees in de praktijk vaak andere bv’s) en natuurlijke personen (mensen van vlees en bloed).

Verbonden lichamen zijn:

1. een dochter-bv waarin de vastgoed-bv een aandelenbelang van minimaal 1/3e heeft;
2. een moeder-bv die een aandelenbelang van minimaal 1/3e in de vastgoed-bv heeft;
3. een zuster-bv, waarbij de holding zowel in de zuster-bv als in de vastgoed-bv een aandelenbelang van minimaal 1/3e heeft;
4. een bv die met de vastgoed-bv deel uitmaakt van een fiscale eenheid Vpb.

Verbonden natuurlijke personen zijn natuurlijk persoon die, al dan niet tezamen met zijn partner, voor ten minste 1/3e deel een aandelenbelang heeft in de vastgoed-bv of in met hem verbonden lichaam, alsmede de partner van deze persoon en bloed- of aanverwant in rechte lijn van deze persoon.

Dat lijkt een ruime groep van personen, maar in de praktijk zie je veelal situaties die dan toch door renteaftrekbeperking worden getroffen.

Denk aan een situatie dat ouders een bv’tje hebben met daarin een pand dat wordt verhuurd aan de bv van hun kind. Een situatie die regelmatig voorkomt. Of vier accountants die ieder via een personal holding voor 25 procent deelnemen in een werkmaatschappij. Het pand is gekocht in een aparte vastgoed-bv, die ook bij ieder voor 25 procent hangt onder de personal holdings. Ook dat is een situatie die regelmatig voorkomt. Zo zijn er meer situaties denkbaar, waarbij renteaftrekbeperking een rol gaat spelen.

Wat is dan die complexiteit in de generieke renteaftrekbeperking?

Als ik alle ingewikkelde zaken rondom de earningsstrippingmaatregel van art. 15b Wet IB 2001 moet uitleggen, word ik depressief. Ondanks dat de zon schijnt en het buiten 23 graden is. Ik beperk me daarom tot een korte opsomming van een aantal aandachtspunten:

• de samenloop met de kwijtscheldingwinstvrijstelling;
• hoe ga je om met onzakelijke leningen;
• hoe ga je om met leningen die in feite informeel kapitaal zijn;
• wat als rente al niet aftrekbaar was op grond van bijv. artikel 10b Wet Vpb 1969;
• wat als sprake is voortgewentelde rente, hoe dan te handelen bij een bedrijfsfusie, het voegen in en ontvoegen uit een fiscale eenheid Vpb;
• hoe ga je om met het toepassen van de herinvesteringsreserve en fiscale reserves.

Heus, ik durf er een goede fles port op in te zetten dat meer dan de helft van alle belastingadviseurs in Nederland nog nooit te maken heeft gehad met artikel 15b Wet Vpb 1969, laat staan ervaring heeft met bovengenoemde aandachtspunten. En zij mogen dan uitleggen waarom een klant geen vennootschapsbelasting verschuldigd is over zijn ‘echte’ winst, maar over een hoger bedrag omdat een deel van de rente niet aftrekbaar is.

Had dit simpel voorkomen kunnen worden?

Opmerkelijk is dat in het belastingplan enerzijds maatregelen worden genomen om het beleggen in vooral woningen te stimuleren, zoals de verlaging per 1 januari 2026 van de overdrachtsbelasting van 10,4 procent naar 8 procent voor woningen waarbij geen sprake is van langdurige eigen bewoning als hoofdverblijf. Terwijl anderzijds deze earningsstrippingmaatregel beleggen in woningen en ander vastgoed juist weer ontmoedigt.

Het kabinet had deze sores eenvoudig kunnen voorkomen, door bij het bepalen van de fiscale winst voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed de drempel van 1 miljoen euro aan aftrekbare rentelasten niet helemaal buiten toepassing te verklaren, maar te verlagen tot bijvoorbeeld € 100.000. Dan gaat de lol er voor grote vastgoedlichamen wel vanaf om zich op te knippen in verschillende vennootschappen om zo voor iedere vennootschap afzonderlijk gebruik te maken van de drempel. Dan wegen de kosten niet meer op tegen de baten. En met een drempel van € 100.000 bespaar je de veel kleine beleggers en de mkb’ers de confrontatie met Odontotyrannos.