De zaak (5 juni 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2369) verloopt als volgt. Man en vrouw gaan ongehuwd samenwonen en zij kopen in 2010 samen een woning voor € 350.000. Zij zijn beiden voor de helft eigenaar. De man brengt € 165.000 eigen geld in. Het restant (€ 185.000) lenen zij bij de bank. In een notariële akte is afgesproken dat de man een vordering op de vrouw krijgt ter grootte van de helft van zijn inbreng (€ 82.500). De vordering is onder meer opeisbaar bij het einde van hun samenleving. In 2013 gaan zij uit elkaar. De man vordert € 82.500 van de vrouw. De vrouw is het daar niet mee eens. Zij stelt dat met de afspraak bedoeld is dat de man slechts zijn eigen geld zou mogen terugnemen als de overwaarde voldoende zou zijn.

Het hof is het niet met haar uitleg eens. De vrouw maakt niet duidelijk waarom de man een groter deel van de waardedaling van de woning voor zijn rekening had willen nemen terwijl hun aandelen in de woning gelijk zijn.

Belang voor de praktijk

In het notariaat pleegt men een ongelijke bijdrage aan de verkrijging van een woning die op beider naam wordt gesteld, te regelen door te bepalen dat degene die meer heeft bijgedragen dan de andere deelgenoot, een vorderingsrecht heeft op die andere deelgenoot ten bedrage van de helft van het verschil. Dat werkt prima uit als de woning in waarde stijgt. Maar als bij een waardedaling een verlies wordt gerealiseerd, voldoet dat veelal niet aan de verwachtingen. Om teleurstellingen te voorkomen is het belangrijk duidelijke afspraken te maken. Het volgende voorbeeld maakt dit duidelijk:

Stel de woning is € 400.000 waard als de samenleving verbroken wordt. De overwaarde bedraagt dan € 400.000 -/- € 185.000 = € 215.000. Ieder heeft recht op de helft, zijnde € 107.500. Na verrekening van de schuld van de vrouw ontvangt de man per saldo € 190.000 en de vrouw € 25.000.

Is de woning in waarde gedaald naar bijvoorbeeld € 200.000 dan is het plaatje als volgt. De overwaarde bedraagt dan € 200.000 -/- € 185.000 = € 15.000. Ieder heeft recht op de helft, zijnde € 7.500. Na verrekening van de schuld van de vrouw resteert voor de man nog een positief saldo € 90.000 terwijl de vrouw een negatief saldo heeft van € 75.000. Voor alle duidelijkheid: Beiden delen voor gelijke delen in de waarde daling van de woning, maar omdat de vrouw in dit voorbeeld met een schuld achterblijft, kan deze uitkomst als onbevredigend worden ervaren.

De gehanteerde wijze van verrekening heeft overigens geen fiscale gevolgen. De man en de vrouw financieren de woning voor een bedrag van € 185.000 met een hypothecaire lening bij de bank. Omdat zij met betrekking tot deze lening geen nadere afspraken hebben gemaakt, heeft ieder een schuld van € 92.500 aan de bank. De lening bij de bank is in zijn geheel een eigenwoningschuld in box 1. De vrouw heeft wegens de inbreng van eigen geld (€ 165.000) door de man een schuld aan hem ter grootte van € 82.500. Die schuld is echter geen eigenwoningschuld. Schulden aan de partner zijn op grond van artikel 3.119a Wet IB 2001 immers uitgesloten. De schuld van de vrouw zit daarmee in box 3. De vordering van de man zit eveneens in box 3. Zo lang er sprake is van fiscaal partnerschap vallen schuld en vordering in box 3 tegen elkaar weg (behoudens de schuldenvrijstelling van art. 5.3 lid 3 onderdeel f Wet IB 2001).

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden