Rechtbank Noord-Nederland oordeelt dat de heffingsambtenaar van Cocensus de WOZ-waarde van een hotel juist heeft vastgesteld via de huurwaardekapitalisatiemethode. 

X is eigenaar van een viersterrenhotel met 315 kamers, een restaurant, vergader- en feestzalen en een parkeerterrein. De heffingsambtenaar van Cocensus stelt de WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2017 vast op € 21.641.000.

Rechtbank Noord-Holland oordeelt dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk maakt aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De taxateur onderbouwt de waarde op basis van vergelijking met verkooptransacties en kamerhuur van twee viersterrenhotels in Hoofddorp met een vergelijkbaar aantal kamers als de onroerende zaak, een kleiner driesterrenhotel in Haarlem en twee kleine viersterrenhotels in Haarlem. X maakt niet aannemelijk dat in 2017 een renovatie van de onroerende zaak is begonnen, en dat in 2017 € 2.608.506 in de onroerende zaak is geïnvesteerd, zodat de toestandsdatum juist is. De rechtbank verwerpt ook de DCF- of OCF-berekening van X. Het gaat om de waarde die een zakelijk handelende koper aan de zaak zou toekennen. Daarom kan niet uitsluitend worden uitgegaan van de door X over de jaren 2015 tot en met 2018 berekende gemiddelde cashflow. Ook is geen rekening gehouden met een restwaarde. Dat het bestreden besluit onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd hoeft niet te leiden tot vernietiging daarvan (vgl. Hoge Raad 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en Hoge Raad 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668).

[Bron Uitspraak]

Wetsartikelen:

Wet waardering onroerende zaken 17

Informatiesoort: VN Vandaag

Rubriek: Waardering onroerende zaken

Instantie: Rechtbank Noord-Holland

Editie: 17 februari

12

Inhoudsopgave van deze editie

Gerelateerde artikelen