Hof Amsterdam oordeelt in hoger beroep dat de ‘beste koper na de beste voorbereiding’ van een hotel in Amsterdam een belegger is die het hotel na de aankoop wil (blijven) verhuren. Op de berekende 'prijs per kamer'-waarde moeten nog wel correcties worden aangebracht, zoals een correctie erfpacht en een plus ('kraag') of min ('gat') correctie als de lopende huur van een vergelijkingsobject niet marktconform is.

A bv, B bv, C bv, D bv en E bv zijn genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van vijf Amsterdamse hotels. In geschil zijn de WOZ-beschikkingen van deze hotels voor 2015 (na bezwaar) van respectievelijk € 34.802.500, € 23.506.500, € 24.027.000, € 15.481.500 en € 28.417.500. Volgens de heffingsambtenaar werden Amsterdamse hotels tot en met 2014 gewaardeerd op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit leidde volgens de Waarderingskamer tot te lage waarderingen. Daarom is voor de huidige waardevaststelling een nieuw model ontwikkeld, zijnde een variant op de discounted cash flow methode. De nieuwe berekening laat zich moeilijk uitleggen, zodat in de beroepsfase is gekozen om de vergelijkingsmethode te hanteren met een geanalyseerde 'prijs per kamer’. Rechtbank Amsterdam verlaagt de WOZ-waarden echter schattenderwijs tot respectievelijk € 25.000.000, € 21.000.000, € 25.000.000, € 18.000.000 en € 13.500.000, aangezien geen der partijen de door hen voorgestane waarden aannemelijk heeft gemaakt. Partijen gaan in hoger beroep.

Hof Amsterdam oordeelt dat de ‘beste koper na de beste voorbereiding’ van een hotel in Amsterdam een belegger is die het hotel na de aankoop wil (blijven) verhuren. Op de berekende 'prijs per kamer'-waarde moeten eventueel nog wel correcties worden aangebracht, zoals een correctie erfpacht en een plus ('kraag') of min ('gat') correctie als de lopende huur van het vergelijkingsobject niet marktconform is. De heffingsambtenaar moet voorts aannemelijk maken dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen het te taxeren hotel en de vergelijkingsobjecten. De door de heffingsambtenaar toegepaste 'algemene marges' zijn voldoende om mogelijke kosten in verband met aanvangs-en/of frictieleegstand te verdisconteren. Voor het hotel van B bv slaagt de heffingsambtenaar in het bewijs dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 23.506.500 niet te hoog is. De in 2015 gemaakte renovatiekosten zijn namelijk volledig meegenomen in de waardering en er is over het hoofd gezien dat het hotel 25 eigen parkeerplaatsen (á € 60.000) heeft. De slotsom is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar alleen in zoverre doel treft. De overige (incidentele) beroepen zijn ongegrond.

[Bron Uitspraak]

Wetsartikelen:

Wet waardering onroerende zaken 22

Wet waardering onroerende zaken 17

Informatiesoort: VN Vandaag

Rubriek: Waardering onroerende zaken

Instantie: Hof Amsterdam

Editie: 13 mei

7
OVER DIT ARTIKEL
EClI:
ECLI:NL:GHAMS:2019:1261
Uitgavenummer:
V-N Vandaag 2019/1076
Zaaknummer:
17/00034, 17/00035, 17/00036, 17/00037 en 17/00070
Wetsartikelen:
Wet waardering onroerende zaken, 22, Wet waardering onroerende zaken, 17
Datum:
12 maart 2019
MEEST GELEZEN
VN Vandaag
Belastingdienst zet in op personeel, ICT, dienstverlening en menselijke maat
11 december 2024
Nieuws
Invallen bij Adidas in Duitsland om belastingonderzoek
11 december 2024
VN Vandaag
Stichting met brede activiteiten tot vermaak en ontspanning voor zeer ruime doelgroep geen ANBI
11 december 2024
VN Vandaag
Geen verklaring hoogte uurtarief BOA’s leidt tot vernietiging naheffingsaanslag parkeerbelasting
11 december 2024
VN Vandaag
Kennisgroepstandpunt: overdrachtsbelastinggevolgen bij opheffen CV-structuur
11 december 2024

Inhoudsopgave van deze editie

VN Vandaag

Teruglevering appartementsrechten onder opschortende voorwaarde: geen vrijstelling overdrachtsbelasting

Rechtbank Gelderland oordeelt dat X geen recht heeft op toepassing van de vrijstelling. De (kort) na het passeren van de akte van levering opgemaakte overeenkomst recht van wederinkoop is namelijk niet aan te merken als een ontbindende voorwaarde, maar als een opschortende voorwaarde.

10 mei 2019
VN Vandaag

Hof geeft te beperkte uitleg van begrip kredietarrangement uit Paraplukrediet-arrest

De Hoge Raad oordeelt dat het hof een te beperkte uitleg geeft aan het begrip kredietarrangement uit het Paraplukrediet-arrest. Er wordt namelijk al voldaan aan dit criterium wanneer een concernvennootschap in staat wordt gesteld om krediet op te nemen bij een niet tot het concern behorende schuldeiser.

10 mei 2019
VN Vandaag

Verlies uit hoofdelijke aansprakelijkstelling aftrekbaar

De Hoge Raad oordeelt dat moet worden onderzocht of een onafhankelijke derde bereid zou zijn geweest eenzelfde aansprakelijkheid als X bv te aanvaarden. Nu het hof deze maatstaf heeft toegepast, bevestigt de Hoge Raad het oordeel van het hof.

10 mei 2019
VN Vandaag
Rente op lening moeder ook aftrekbaar bij indirecte verwerving van en fusie met ander winningsbedrijf
De Hoge Raad stelt vast dat de rente bij een winningsbedrijf alleen dan aftrekbaar is als de geldlening is aangegaan ter financiering van bezittingen die worden gebruikt in het winningsbedrijf. In het geval van X bv is daar sprake van nu de geldlening slechts diende ter financiering van de verwerving van een deelneming waarin uitsluitend een winningsbedrijf wordt gedreven.
10 mei 2019
VN Vandaag
Na intrekken beroep inzake parkeerbelasting vergoeding van bezwaar- en beroepskosten
De Hoge Raad oordeelt dat niet meer in geschil is dat X recht heeft op vergoeding van de bezwaarkosten van € 254. Daarnaast krijgt X een proceskostenvergoeding van € 2048 voor de cassatieprocedure en € 768 voor het geding bij de rechtbank.
10 mei 2019
VN Vandaag
Gemachtigde had uit stuk moeten opmaken dat het uitspraak op bezwaar was
Rechtbank Gelderland oordeelt dat het stuk van 11 maart 2016 moet worden aangemerkt als de uitspraak op bezwaar. De rechtbank verwijst daarbij naar de inhoud van dit stuk. Daaruit kan worden afgeleid dat deze brief de uitspraak op bezwaar is. Bij een controle constateert de inspecteur dat belanghebbende, X, heeft verzuimd om de integratieheffing aan te geven in verband met de bouw van een appartement. Hij legt daarom een btw-naheffingsaanslag van € 196.415 op aan X. Nadat de Hoge Raad eind 2013 oordeelt dat de integratieheffing niet in strijd is met het EU-recht, brengt de inspecteur D, de gemachtigde van X, op 20 oktober 2015 op de hoogte van de voorgenomen uitspraak op bezwaar. De uitspraak wordt vervolgens vervat in een stuk van 11 maart 2016, waarbij wordt verwezen naar de brief van 20 oktober 2015. A, de nieuwe gemachtigde van X, komt vervolgens op 24 maart 2017 in beroep. Rechtbank Gelderland verklaart het beroep van X niet-ontvankelijk. Volgens de rechtbank moet het stuk van 11 maart 2016 worden aangemerkt als de uitspraak op het bezwaar. Dit kan volgens de rechtbank uit de inhoud van dit stuk worden afgeleid. Het ontbreken van een handtekening acht de rechtbank daarbij niet van belang. Verder stelt de rechtbank vast dat de uitspraak is verzonden naar D. Hierbij acht de rechtbank het door de inspecteur overgelegde postrapport van belang, en de schermprints waaruit blijkt dat D de gemachtigde van X was op dat moment. Dat op deze uitspraak op bezwaar niet staat aan wie het is verzonden, acht de rechtbank niet van belang, omdat geen reden is te twijfelen aan de verzending naar D. Het systeem van de Belastingdienst is zo ingericht dat de uitspraak automatisch wordt verzonden naar de gemachtigde die in het systeem staat. De uitspraak is dan ook rechtsgeldig bekend gemaakt. Er is geen sprake van een verschoonbare termijnoverschrijding, noch is van belang dat op de uitspraak een onvolledige rechtsmiddelenclausule staat vermeld, aangezien D een professionele gemachtigde is.
10 mei 2019
VN Vandaag
Geheimhouding stukken multilaterale controle bij carrouselfraude gerechtvaardigd
De geheimhoudingskamer van Hof Amsterdam oordeelt in een tussenuitspraak dat geheimhouding van de stukken van de bijeenkomsten georganiseerd in het kader van de multilaterale controle gerechtvaardigd is.
10 mei 2019
VN Vandaag
Leges mogen los staan van werkelijke bouwkosten
De Hoge Raad oordeelt dat het hof ondanks de lagere werkelijke bouwkosten niet nader hoefde te motiveren waarom de gemeenteregelgever de haar toekomende beoordelingsvrijheid niet heeft overschreden door de heffing van leges uitsluitend aan de normbedragen van de Tarieventabel te verbinden.
10 mei 2019
VN Vandaag
Heffingsambtenaar moet nieuwe WOZ-beschikking nemen voor voormalige kantoortoren in Amsterdam
Hof Amsterdam oordeelt dat de toren voor de Wet WOZ als één object moet worden aangemerkt. Het Hof stelt daarbij voorop dat de objectafbakening moet plaatsvinden naar de situatie op 1 januari 2014 en draagt de heffingsambtenaar op om een nieuwe WOZ-beschikking te nemen voor de toren.
10 mei 2019
VN Vandaag
Omkering bewijslast voor dga in autobranche
Rechtbank Gelderland oordeelt dat de heer X niet de vereiste IB-aangiften heeft gedaan omdat de werkelijk verschuldigde belasting absoluut en relatief aanzienlijk meer is dan die volgens de aangiften en dat X zich daarvan bewust moet zijn geweest.
10 mei 2019
Meer

Gerelateerde artikelen

VN Vandaag
Tuinbouwlocaties van afnemers van belanghebbende vormen geen WOZ-samenstellen
Rechtbank Den Haag oordeelt dat de meerdere tuinbouwlocaties van de drie afnemers van X BV geen samenstellen vormen in de zin van de Wet WOZ.
3 december 2024
VN Vandaag

Late aanlevering bewijsstukken in WOZ-procedure levert geen misbruik van recht op

Hof Amsterdam oordeelt dat de handelwijze van de gemachtigde van X, die in bezwaar stelselmatig niet reageert op verzoeken van de heffingsambtenaar om bewijsstukken, niet kwalificeert als misbruik van recht.

3 december 2024
VN Vandaag

X heeft recht op vergoeding griffierecht maar niet op een ISV

Hof Amsterdam verklaart zowel het principale hoger beroep van X als het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond voor zover het de ISV betreft.

2 december 2024
VN Vandaag
Verdeling WOZ-waarden horecapanden door inspecteur onvoldoende onderbouwd
Rechtbank Midden-Nederland verlaagt voor twee van de vier belastingjaren de WOZ-waarden van de horecapanden van X.
12 november 2024
VN Vandaag

WOZ-waarde en OZB-aanslagen voor melkveebedrijf met woning blijven in stand (art. 81 Wet RO)

Hof ’s-Hertogenbosch oordeelt dat de heffingsambtenaar met het gebruik van Taxatiewijzers de WOZ-waarde van de onroerende zaak van X niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft het object terecht afgebakend als niet-woning. De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie zonder nadere motivering ongegrond (art. 81 lid 1 Wet RO).

11 november 2024
VN Vandaag
Logeerhuis dient voor OZB in hoofdzaak tot woning
Hof Den Haag oordeelt dat het logeerhuis van Stichting X in hoofdzaak als woning kwalificeert volgens art. 220a Gemeentewet, waardoor de aanslagen OZB voor niet-woningen onterecht zijn opgelegd.
7 november 2024
VN Vandaag
Grieven over WOZ-objectafbakening horen niet thuis in procedure tegen watersysteemheffing
Hof ’s-Hertogenbosch volgt het oordeel van Rechtbank Oost-Brabant over de afbakening en de adressering van het object van X. De rechtbank oordeelde terecht dat de grieven over de objectafbakening niet thuishoren in de procedure tegen de aanslag watersysteemheffing.
25 oktober 2024
VN Vandaag
Onjuiste aanslag OZB door onterechte classificatie als niet-woning
Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak van X ten onrechte als niet-woning heeft aangemerkt. Hierdoor is de aanslag OZB onjuist berekend.
25 oktober 2024
VN Vandaag
Lagere kostenvergoeding voor automatisch gegenereerd taxatierapport WOZ-waarde
Hof Den Haag oordeelt dat de kostenvergoeding voor het taxatierapport disproportioneel is, gezien de geautomatiseerde totstandkoming van het rapport.
24 oktober 2024
VN Vandaag

Coronakorting WOZ voor clubhuis met waterskibaan juist toegepast

Hof Den Haag oordeelt dat de heffingsambtenaar bij de waardering van het clubhuis met de waterskibaan terecht een coronakorting van 10% heeft gehanteerd. Wel heeft X alsnog recht op een immateriële schadevergoeding.

17 oktober 2024
Meer