De zaak (Hof Amsterdam 12 mei 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1365) verloopt als volgt. In 2016 koopt een echtpaar een appartement met de bedoeling deze woonruimte te verhuren aan hun zoon en drie van zijn studievrienden. In de huurovereenkomst tussen de ouders en de studenten is opgenomen dat de ouders hun zoon gedurende diens studententijd van woonruimte wensen te voorzien. De huurovereenkomst is aangegaan voor maximaal de duur van de studie van de zoon.

Er is sprake van een Vereniging van Eigenaars (VvE) met slechts één andere appartementseigenaar. Deze buurman maakt bezwaar tegen de verhuur aan studenten en wijst op de bepaling in de splitsingsakte waarin staat dat

"(...) Geen van de privégedeelten mag worden gebruikt als pension- of kamer verhuurbedrijf, bed and breakfast daaronder mede begrepen. (...)".

Volgens het hof heeft deze bepaling onmiskenbaar betrekking op bedrijfsmatige verhuur van het appartement. Van bedrijfsmatig gebruik is geen sprake. Het hof komt tot dit oordeel omdat:

• er sprake is van verhuur aan hun eigen zoon en drie studievrienden;
• voor de duur van de studie van deze zoon;
• na voltooiing waarvan de huurovereenkomst met zijn studievrienden eindigt; en
• het appartement daarna hetzij zal worden bewoond door de zoon (met eventuele partner), hetzij zal worden verkocht.

Belang voor de praktijk

Hof Amsterdam deed op dezelfde dag uitspraak in een soortgelijke zaak (Hof Amsterdam 12 mei 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1357). Daarin oordeelt het hof tegengesteld aan de hiervoor beschreven zaak.

Het betreft hier de verhuur aan een woongroep. In de splitsingsakte staat dat het niet is toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. Het hof oordeelt dat door de verhuur op grond van één huurovereenkomst met een woongroep, bestaande uit vier of vijf studenten als gezamenlijk huurder, het appartement feitelijk kamergewijs aan de man wordt gebracht en geëxploiteerd. Dat is volgens het hof in strijd met de bedoeling van de bepaling in de splitsingsakte.

Waarom oordeelt het hof hier afwijkend van de zaak waarbij wordt verhuurd aan de zoon? Dat heeft te maken met de wijze waarop het appartement gebruikt wordt. Bij verhuur aan de woongroep gaat het volgens het hof om het daadwerkelijk feitelijk kamergewijs aan de man brengen en exploiteren van het appartement en is het bedrijfsmatige karakter daarvan evident. Bij de verhuur aan de zoon was daarvan geen sprake.

De eigendom van een gebouw kan gesplitst zijn in appartementsrechten. Elk appartementsrecht is dan een deel van het eigendomsrecht op een gebouw. De eigenaren van de appartementen hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het hele gebouw. In boek 5 BW is geregeld dat de rechten en plichten van een appartementseigenaar moeten worden vastgelegd in een 'reglement van splitsing', dat onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte.

De uitspraak van Hof Amsterdam over de woongroep maakt duidelijk dat een appartementsrecht qua zeggenschap zijn beperkingen kent. De koper van een appartement doet er goed aan om zich vooraf te verdiepen in het splitsingsreglement en de splitsingsakte. Dit blijkt ook uit de Hof Den Haag 30 juni 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1050. Hierin oordeelt het hof dat toestemming van de VvE om een dakkapel te plaatsen nietig is omdat dit is strijd is met de splitsingsakte.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden