Huurrecht

Op 12 augustus 2016 oordeelde de Hoge Raad dat een huurrecht van een woning met een onzelfstandige werkruimte onder voorwaarden kan worden aangemerkt als keuzevermogen. De onzelfstandige werkruimte in die huurwoning moet dan wel tenminste 10% van het woningoppervlak beslaan, oftewel het huurrecht moet minimaal 10% zakelijk worden gebruikt. Valt de keuze in dat geval op ondernemingsvermogen dan zijn de volledige huurkosten als ondernemingskosten aftrekbaar. Daartegenover staat dan wel een (veel geringere) forfaitaire bijtelling voor het privégebruik van de woning.

In de procedure bij de Hoge Raad had de ondernemer in kwestie een onzelfstandige werkruimte die ongeveer 11% van het woonoppervlak van de huurwoning besloeg. Alhoewel de ondernemer in eerste instantie nog had geopteerd voor privévermogen, sloten partijen voor het hof een vaststellingsovereenkomst inhoudende dat het huurrecht volledig kon worden aangemerkt als keuzevermogen. Een forse inschattingsfout van de Belastingdienst die uiteindelijk heeft geleid tot reparatiewetgeving.

Reparatie

De uitkomst van het arrest is onwenselijk, blijkt uit een reactie van staatssecretaris Wiebes van Financiën. Hij verwacht, mede door alle media-aandacht voor dit arrest, dat aanzienlijk meer dan de nu ongeveer 9000 IB-ondernemers en resultaatgenieters met een onzelfstandige werkruimte aan huis, gebruik gaan maken van de mogelijkheid om het huurrecht aan te merken als ondernemingsvermogen. Met een derde nota van wijziging op het Belastingplan 2017 steekt hij hier een stokje voor. Vanaf 2017 worden kosten en lasten die samenhangen met een gehuurde woning volledig van aftrek uitgesloten, tenzij sprake is van een zelfstandige werkruimte.      

"De reparatie is begrijpelijk", aldus Essers, "maar had niet gehoeven als de Belastingdienst het standpunt had ingenomen dat het voor 11% zakelijk gebruikte huurrecht tot het verplichte privévermogen van de betreffende ondernemer behoorde en er geen vaststellingsovereenkomst was gesloten. Het bijna absurde resultaat van dit arrest, had zich dan niet voorgedaan."

Zwakste schakel

Essers vervolgt: "Zwakste schakel in het geheel is de aanname dat bij 10% of meer ondernemingsgebruik een woning is aan te merken als keuzevermogen. Deze 10%-grens is gebaseerd op een arrest van 9 februari 1955 (BNB 1955/87) dat sinds die tijd in de praktijk is gaan fungeren als standaard. Die praktijk is echter volledig gebaseerd op een onjuiste lezing van het arrest."

Feitelijke kwestie

De zaak uit 1955 betrof een belastingconsulent die zijn huurwoning had verwisseld voor een koopwoning. Deze koopwoning was zowel vanwege de ruimte en de uitbreidingsmogelijkheden als vanuit representatief oogpunt – tot het klantenbestand behoorden een aantal gefortuneerde belastingplichtigen – meer geschikt voor de uitoefening van zijn praktijk. Rekening houdend met die specifieke feiten oordeelde de Hoge Raad dat de omstandigheid dat slechts ongeveer 10% van een perceel voor ondernemingsdoeleinden wordt gebruikt, niet behoeft uit de sluiten dat het perceel in zijn geheel tot het ondernemingsvermogen wordt gerekend. Dit oordeel was grotendeels gebaseerd op door de Raad van Beroep vastgestelde feiten en omstandigheden, waaronder de volgende aanname:  bij de keuze en aankoop van het nieuwe perceel hebben voor de belastingconsulent veeleer de eisen van een goede en succesvolle beroepsuitoefening op de voorgrond gestaan, en niet zo zeer de wens van een betere en meer comfortabele privé-woonruimte.

Juiste lezing

"Uitgaande van een juiste lezing van dit oude arrest uit 1955", geeft Essers aan, "moet de nadruk dus niet liggen op een zakelijk gebruik van 10% of meer, maar op de bedrijfsfunctie van de woning. Als de functie hiervan binnen het bedrijf volstrekt ondergeschikt is aan de privéfunctie van de woning, dan hoort keuzevermogen geen automatisme te zijn."

Dit automatisme komt juist wel naar voren in het arrest van 12 augustus 2016 waarin de Belastingdienst ‘blind' vaart op de 10%-grens. Essers: "De feiten en omstandigheden van die zaak beziend had de Belastingdienst het arrest uit 1955 nog eens tegen het licht moeten houden en vanuit een ‘frisse' kijk het huurrecht niet als keuzevermogen, maar als verplicht privévermogen moeten aanmerken. Het onderhavige geval ziet namelijk op een in de bouw werkzame ondernemer die de werkkamer in zijn huurwoning gebruikt voor acquisitie, het plannen van werkzaamheden en het bijhouden van de administratie. De huurwoning heeft verder geen enkele representatieve of andere zakelijke functie voor de werkzaamheden van de bouwondernemer. De feiten en omstandigheden zijn dus wezenlijk anders dan die in de zaak uit 1955."

Brandende vraag

Essers vraagt zich in alle oprechtheid het volgende af: "Hoe lang zal de praktijk het arrest uit 1955 nog aanvaarden als standaardarrest voor het leggen van de 10%-grens bij de vraag of een woning (of huurrecht) als keuzevermogen – en daarmee dus als ondernemingsvermogen – kan worden geëtiketteerd. Het wordt hoog tijd dat de Belastingdienst haar beleid opnieuw gaat formuleren."

Bron: Redacteur Marit Muller