Verkoopmarkt onderuit
Daar waar het kabinet de verhuurmarkt een duwtje in de rug wil geven door afschaffing van de integratieheffing per 2014 zal de nieuwe behandeling van de koop-/aannemingsovereenkomst de verkoopmarkt juist verder onderuit halen.
Volgens Rob van Praat, btw-specialist bij Baker Tilly Berk betekent dit een verslechtering van de markt voor nieuwbouwwoningen. "Het extra bedrag aan btw over de onbebouwde grond zal immers door iemand betaald moeten worden. Dat kan de particulier zijn als de prijs van nieuwbouwwoningen hierdoor opnieuw stijgt. Het kan evengoed de aannemer zijn die zijn marge verder ziet slinken wanneer hij het extra btw-bedrag niet verdisconteert in de nieuwbouwprijs, maar voor eigen rekening neemt."
Fiscale behandeling koop-/aannemingsovereenkomst
Reden voor aanscherping van de btw-regels bij koop-/aannemingsovereenkomsten is een arrest van 22 maart 2013 (nr. 12/02180) waarin de Hoge Raad besliste dat bij een dergelijke overeenkomst sprake is van één prestatie, namelijk de met btw-belaste levering van een onroerende zaak op het moment van oplevering. De praktijk is daarentegen vaak uitgegaan van twee prestaties: de levering van de grond en de levering van de opstal. Hierdoor kon de onbebouwde grond (niet zijnde een bouwterrein) geleverd worden met 6% overdrachtsbelasting in plaats van 21% btw. Voor de particulier kon dit een besparing opleveren van 15%.
Aan het vrij van btw leveren van onbebouwde grond (anders dan een bouwterrein) is abrupt een eind gekomen want het kabinet volgt de beslissing van de Hoge Raad, zo blijkt uit het Belastingplan 2014. Voortaan is sprake van één met btw belaste levering als de grondlevering en de nieuwbouw door dezelfde ondernemer (waaronder een fiscale eenheid) plaatsvindt. Het arrest leidt tot een budgettaire opbrengst van € 35 miljoen per jaar.
Nieuw besluit
In een nieuw besluit over de omzetbelasting, wat op 30 september is gepubliceerd in de Staatscourant, stippelt staatssecretaris Weekers van Financiën de nieuwe lijn uit. Niet langer mag bij koop-/aannemingsovereenkomsten voor de btw uitgegaan worden van twee leveringen. Met ingang van 22 maart 2013 (datum uitspraak Hoge Raad) moet uitgegaan worden van één met btw belaste oplevering van een nieuwe onroerende zaak.
Escape?
Van Praat wijst op een mogelijkheid om de grond alsnog afzonderlijk te leveren tegen 6% overdrachtsbelasting. De grond moet dan geleverd worden door een andere ondernemer dan de aannemer die gaat bouwen. "Of dit ook stand houdt als er een connectie is tussen die ondernemer en de aannemer is echter maar de vraag", aldus Van Praat.
Bovendien speelt hier nog een andere problematiek. Kwalificeert de grond namelijk als ‘bouwterrein' dan is de levering hoe dan ook belast met btw. Van Praat wijst in dit verband op twee recente uitspraken van de Hoge Raad waaruit blijkt dat ook de intentie van de koper om de grond al dan niet te bebouwen een belangrijke rol speelt. "Een particulier zal vrijwel altijd de intentie hebben om op de grond een huis te bouwen en daarmee is al snel sprake van een ‘bouwterrein'. "
"Hoogst opvallend is echter dat Weekers in het nieuwe besluit dit lijkt tegen te spreken", aldus Van Praat. "Hij houdt voor het begrip ‘bouwterrein' namelijk vast aan de criteria zoals die zijn vastgelegd in de Wet op de omzetbelasting 1968. Wordt niet voldaan aan één of meer van die criteria dan is geen sprake van een ‘bouwterrein', ook niet als de koper de intentie heeft om het terrein in de toekomst te gebruiken voor de bouw van een onroerende zaak. Een escape bouwt Weekers wel weer in door in een voetnoot in het besluit aan te geven dat in dergelijke omstandigheden op grond van de btw-richtlijn wel sprake kan zijn van een ‘bouwterrein'. Daarmee zaait hij voor de praktijk alleen nog maar meer verwarring."
Summiere overgangsregeling
Voor wat betreft de koop-/aannemingsovereenkomst bij lopende bouwprojecten bevat het besluit nog een overgangsregeling. Hierdoor kan de levering van de grond en de bouw van de nieuwe onroerende zaak binnen het regime van een koop-/aannemingsovereenkomst tot 1 januari 2016 nog als afzonderlijke prestaties worden behandeld.
Van Praat spreekt van een "summiere regeling die door alle strenge voorwaarden slechts voor zeer beperkte gevallen enige verlichting biedt." Zo is bijvoorbeeld slechts sprake van een lopend project als de verkoop vóór 22 maart 2013 is gestart, de ondernemer die de grond afzonderlijk verkoopt al vóór die datum eigenaar was van de grond of zich al verbonden had tot afname en doorlevering van die grond aan de particulier. Van Praat: "Met deze voorwaarden komt het nieuwe regime voor de koop-/aannemingsovereenkomst koud op het dak van de woningmarkt. Een ruimere overgangsregeling had hier meer op zijn plaats geweest."
Lees ook het thema over De levering van een bouwterrein: btw of overdrachtsbelasting?
Bron: Redactie TaxLive