Belanghebbende (X) koopt in maart 2002 een gebouw. Het gebouw bestaat uit negen afzonderlijke woningen. In september 2002 wordt de onroerende zaak bij notariële akte gesplitst in appartementsrechten. Vóór de aankoop van het gebouw wist belanghebbende al dat een deel van de bewoners het door hen gehuurde appartement zou willen kopen. De toenmalige eigenaar van het gebouw wilde echter niet meewerken aan de verkoop van de woningen. In respectievelijk augustus, oktober en november 2002 verkoopt belanghebbende de appartementsrechten van drie woningen waarvan er twee in 2002 geleverd worden. In zijn IB-aangifte geeft belanghebbende het gebouw aan in box III. De inspecteur merkt de boekwinst op de twee in 2002 geleverde appartementen echter aan als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW). Rechtbank Leeuwarden stelt belanghebbende in het gelijk. Hof Leeuwarden oordeelt echter dat de inspecteur de winst terecht heeft belast. Volgens het hof kon belanghebbende – door het verschil in aankoopprijs en de WOZ-waarde – namelijk weten dat hij bij verkoop van de losse appartementen winst kon genereren. De Hoge Raad (24 december 2010, nr. 09/02964, V-N 2010/66.13) oordeelt dat het hof onvoldoende heeft aangetoond dat belanghebbende beschikte over bijzondere kennis die aanwezig moet zijn om te kunnen concluderen dat er sprake is van ROW. Volgens de Hoge Raad is de wetenschap dat een deel van de huurders eventueel het door hen gehuurde appartement wil kopen en dat er verschil bestaat tussen de aankoopprijs en de WOZ-waarde van de onroerende zaak, daarvoor onvoldoende. Verder wijst de Hoge Raad er op dat de appartementsrechten zijn verkocht aan derden, en dus niet aan de zittende huurders. De Hoge Raad verwijst de zaak naar Hof Amsterdam.
Hof Amsterdam oordeelt dat belanghebbende ten tijde van de aankoop van het gebouw kon voorzien dat hij twee appartementen met een aanmerkelijk voordeel zou kunnen verkopen. Het hof neemt daarbij de op de huurprijs gebaseerde gemiddelde kostprijs van een appartement (€ 34.000) en de geschatte verkoopprijs – in onverhuurde staat – van circa € 75.000 in aanmerking. Verder acht het hof het aannemelijk dat belanghebbende wist dat het gebouw niet op de markt te koop zou worden aangeboden en dat belanghebbende vaker met de makelaar die het gebouw te koop had staan – voordelige – deals sloot. Het gelijk is aan de inspecteur.