Rond de vastgoedbijtelling bij een tweede woning in box 3 bestaat veel discussie. Zelfs bij de overheid intern lijkt die discussie te bestaan. Het Ministerie van Financiën kijkt naar de periode dat een vakantiewoning ‘ter beschikking staat’ aan een belastingplichtige, maar de Belastingdienst lijkt aan te sluiten bij feitelijk gebruik. Dat roept de vraag op welk vertrouwen een belastingplichtige aan een website van de Belastingdienst mag ontlenen.
Op de site van de Belastingdienst staat het volgende te lezen:
Wat valt er precies onder uw werkelijk rendement?
Bij het berekenen van uw werkelijk rendement kijken wij naar alle inkomsten uit uw vermogen en naar alle waardeveranderingen over uw vermogen in 1 kalenderjaar. Met vermogen bedoelen wij uw bezittingen en uw schulden. Bij het werkelijk rendement gaat het om:
§ inkomsten die u hebt gekregen
Denk hierbij aan de ontvangen rente op uw spaarrekening. Of ontvangen dividend op uw aandelen.
§ de waardestijging of waardedaling van uw bezittingen
Denk hierbij aan het bedrag waarmee uw 2e woning meer waard is geworden. Of de waardestijging van uw cryptovaluta of aandelen. Deze inkomsten kunnen ook negatief zijn. Bijvoorbeeld als de waarde van uw crypto's aan het eind van het jaar lager is dan aan het begin. Of als de waarde van uw aandelen lager is geworden.
§ de bijtelling voor het eigen gebruik van een 2e woning
Hebt u een 2e woning die u zelf gebruikt? Dan tellen wij vanaf 2026 een extra bedrag bij uw werkelijk rendement. Dit noemen wij 'bijtelling eigen gebruik'. De bijtelling berekenen wij zo: wij vermenigvuldigen 5,06% van de WOZ-waarde op 1 januari met het aantal dagen dat u jaarlijks in de woning bent. U moet dus elk jaar bijhouden hoeveel dagen u in uw 2e woning verblijft. Ook als u uw 2e woning deels verhuurt.
Voorbeeld
In 2026 bent u 120 dagen in uw vakantiewoning in Zeeland. De WOZ-waarde van uw 2e woning is € 237.000. 5,06% van de WOZ-waarde is € 11.992.
De 'bijtelling eigen gebruik' is dan: € 11.992 x het aantal woondagen per jaar (120/365) = € 3.942.
Bron: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/box-3/content/wat-is-mijn-werkelijk-rendement
Vastgoedbijtelling wegens eigen gebruik
De inhoud van het onderdeel “de bijtelling voor het eigen gebruik van een 2e woning” verbaast me. Ik verkeerde in de veronderstelling dat de vastgoedbijtelling aan de orde komt zodra een onroerende zaak aan een belastingplichtige ter beschikking staat. Als dat zo is, wordt de economische huurwaarde van die tweede woning als regulier inkomen bij hem in aanmerking genomen. Daarbij mag hij als ‘kapstok’ hanteren 5,06% van de WOZ-waarde. Het enkele ter beschikking staan volstaat al voor toepassing van de vastgoedbijtelling. Dat ik dit een fout uitgangspunt vind, heb ik al eerder geuit in een column op TaxLive ‘Voordeel wegens eigen gebruik vastgoed in box 3’. Daarin geef ik een aantal voorbeelden waarin de vastgoedbijtelling buitengewoon onrechtvaardig uitvalt.
In de parlementaire geschiedenis van de Wet werkelijk rendement box 3 is over de vastgoedbijtelling klip-en-klaar het volgende te lezen: “De woning moet belastingplichtige voor eigen gebruik ter beschikking staan. Het feitelijke eigen gebruik is daarbij niet bepalend.” aldus de Nota naar aanleiding van het verslag, TK 36706, nr. 7, blz. 27.
Een trouwe lezer van mijn columns wees me echter op bovenstaande site van de Belastingdienst. Daarin staat duidelijk vermeld dat niet het ter beschikking staan relevant is, maar het daadwerkelijk feitelijk gebruik. Dat strookt helemaal met mijn mening, dat inkomen pas inkomen is als je het geniet. Ik was helemaal blij met deze uitleg van de vastgoedbijtelling door de Belastingdienst.
En nu?
Bovenstaande tekst was een tijdje van de site van de Belastingdienst verwijderd, maar hij staat weer online. Kennelijk is de Belastingdienst echt van mening dat het gaat om het daadwerkelijk gebruik, niet alleen om het ter beschikking staan.
Dan ontstaat bij mij een vraag met een spannend antwoord. In hoeverre kan een belastingplichtige met succes een beroep doen op het vertrouwensbeginsel? De site vermeldt een duidelijke rekenregel voor de vastgoedbijtelling. Vanaf 2026 mag u de vastgoedbijtelling als volgt berekenen: vermenigvuldig 5,06% van de WOZ-waarde op 1 januari met het aantal dagen dat u jaarlijks in de woning bent. In deze tekst van de voormalige webpagina staat geen woord Spaans. Geloof me, anders had ik het eruit gehaald. Of gaat het inderdaad om het feitelijk gebruik? En wat betekent dat voor de toepassing van de vastgoedbijtelling onder de Wet werkelijk rendement box 3 vanaf 2028?
Maar in elk geval mijn vraag: in hoeverre mag je voor 2026 vertrouwen aan de inhoud van deze site van de Belastingdienst ontlenen?
