Uit HR 25 maart 2022, ECLI:NL:HR:2022:438, BNB 2022/66, V-N 2022/15.13 volgt (a contrario) dat de BTW-ondernemer, natuurlijk persoon vakantiewoningeigenaar, bij leegstand van zijn woning BTW moet betalen over fictief privégebruik. Dit doet zich voor wanneer contractueel niet voldoende is uitgesloten dat hij de woning privé kan gebruiken tijdens leegstand. De vakantiewoning staat dan meteen ter beschikking voor privédoeleinden en dat is aan te merken als een relevant feit voor de heffing van BTW. Dus let op, in deze omstandigheid is niet-gebruiken toch privégebruik voor de BTW.
Als de vakantiewoning door de eigenaar uitsluitend is bestemd voor de belaste verhuur (op die enkele week echt privégebruik na dan) vind ik dat niet juist. In dat geval moet die leegstand gelijk worden behandeld aan de situatie, waarin de eigenaar het contractueel allemaal zo geweldig heeft geregeld dat hij, tijdens kantooruren, eerst met de beheerder moet bellen om de woning zelf te kunnen gebruiken. De uitkomst volgens het eerdergenoemde arrest is dan: geen privégebruik. In beide gevallen is de vakantiewoning niet meteen privé te gebruiken, zo lijkt mij. Ook tijdens de leegstand gebruikt de eigenaar de vakantiewoning dan voor (voorgenomen) belaste handelingen. Dit past uitstekend bij het BTW-aftrekrecht. Voor het aftrekrecht is het bij leegstand namelijk al voldoende om aftrek te krijgen, of te houden, als niet is uitgesloten dat belast gebruik plaatsvindt. In dat geval kan de leegstand dus eenvoudig aan voorgenomen belast gebruik worden toegerekend. Enige objectivering lijkt me daarbij overigens niet verkeerd, zeker als iets niet met BTW valt te verhuren zoals een woning (het gaat hier dus even niet om de vakantiewoning).
Bij exploitatiekosten en leegstand van een gemengd gebruikt gebouw wordt de leegstand opeens weer wel genegeerd. In HR 10 januari 2020, 18/00350, BNB 2020/105, V-N 2020/5.15 oordeelde de Hoge Raad dat het werkelijke gebruik van een sporthal objectief en nauwkeurig wordt berekend door de verdeling belaste verhuurdagen tegenover alle gebruiksdagen. De leegstand telt in dat geval niet mee als belaste verhuurdagen als de onroerende zaak wel voor die verhuur is bestemd. Is dat nou juist? Als de exploitatiekosten betrekking hebben op alle uren, zou de leegstand beter kunnen kwalificeren als gebruik op basis van het directe voorgenomen gebruik (voor privé-, voor belaste handelingen of voor niet aftrekgerechtigde handelingen). Is er geen direct voorgenomen gebruik, bijvoorbeeld ’s nachts als het gebouw niet wordt gebruikt, dan wordt het gebouw toch zakelijk in stand gehouden en lijkt het me redelijk de exploitatiekosten voor deze perioden van niet-gebruik of leegstand te koppelen aan het in de nabije (de volgende dag) of verdere toekomst (als er een koper is) liggende voorgenomen gebruik, dus ook als dat een gemengd gebruik is. Voorgenomen gebruik is een feit, een omstandigheid waarvan de werkelijkheid vaststaat, hoe subjectief dat ook is. De verdeelsleutels die dan ontstaan, zijn dan evengoed objectief en nauwkeurig tot stand gekomen, want gebaseerd op feiten. Een begrijpelijke lijn trekken in de BTW-behandeling van leegstand, het zou een zegen zijn.
Informatiesoort: Uitvergroot
Rubriek: Omzetbelasting