Belanghebbende, X, is een woningstichting die eigenaar is van 2890 onroerende zaken in de gemeente Vught. De gemeente en X hebben in een vooroverleg voor de WOZ-waardering 2014 het complete woningareaal van X ingedeeld in referentiegroepen waarbij telkens één object (‘de voorbeeldwoning') als representatief voor de onroerende zaken in de desbetreffende groep is aangemerkt. Vervolgens hebben partijen de waarde van de voorbeeldwoningen bepaald. Die waardes zijn niet in geschil. Alleen in geschil is hoe vanuit de voorbeeldwoningen de vertaalslag gemaakt moet worden naar de onroerende zaken in de bijbehorende referentiegroep.

Hof 's-Hertogenbosch oordeelt in navolging van de rechtbank dat de heffingsambtenaar het woningbestand van X niet te hoog heeft gewaardeerd. X bepleit een systematiek waarbij de wijziging van de waarde van de voorbeeldwoning in zijn geheel moet worden doorgevoerd in de waarde van de woningen van de referentiegroep. Een percentuele daling van de voorbeeldwoning heeft dan een zelfde percentuele daling tot gevolg van de woningen in de referentiegroep. Deze systematiek ligt ook ten grondslag aan de initiële systematische analyse. De heffingsambtenaar is in het taxatierapport van deze systematiek afgestapt. Hij vertaalt de elementen van de waarde-opbouw van de modelwoning, te weten de grondwaarde en de opstalwaarde, naar de woningen van de referentiegroep en houdt daarbij rekening met specifieke objectelementen van woningen in de referentiegroep zoals die in de taxatie naar voren zijn gekomen. De m²-prijs van de grond en m³-prijs van de opstal worden vervolgens als afzonderlijke elementen van de waarde-opbouw van de woningen van de referentiegroep in beeld gebracht. Specifieke omstandigheden zoals een groter perceel van een woning in de referentiegroep en het in de m²-prijs tot uitdrukking komende afnemende grensnut van het perceel worden daarmee inzichtelijk gemaakt. Volgens het hof doet de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar gebezigde vertaalslag recht aan de verschillen in de objectkenmerken tussen de voorbeeldwoning en de woningen van de referentiegroep. Dat bij de taxatie van een aantal woningen een verschuiving plaatsvindt van de opstalwaarde naar de grondwaarde ten opzichte van de waarde-opbouw in de initiële systematische analyse, doet hier niet aan af. De door de heffingsambtenaar voorgestane systematiek geeft voorts een duidelijker inzicht in de uiteindelijke waarde-opbouw van de woningen van de referentiegroep dan de door X bepleite vertaalslag.

[Bron Uitspraak]

Wetsartikelen:

Wet waardering onroerende zaken 17