Het tuchtcollege van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) heeft in een klachtprocedure beslist dat een desktoptaxateur de waardering van een woning onvoldoende heeft onderbouwd. "Een navolgbare referentieanalyse ontbreekt", zo concludeert het college. De klacht van woningeigenaar die om de taxatie heeft verzocht, wordt gegrond verklaard. Makelaars zien in deze uitspraak een bevestiging dat uitsluitend een desktoptaxatie geen basis kan vormen voor een hypotheek.
De zaak verloopt als volgt. Vanwege aanpassing van zijn hypotheek laat de woningeigenaar in mei 2022 een desktoptaxatie uitvoeren van zijn woning. Hij verwacht een flinke overwaarde, maar dat valt erg tegen. De desktoptaxatie komt uit op een waarde van € 500.000. Na de desktoptaxatie laat hij een andere taxateur een fysieke taxatie uitvoeren. Dat gevalideerde taxatierapport komt uit op een marktwaarde van € 630.000.
De woningeigenaar klaagt bij de tuchtrechter dat de modelwaarde van de desktoptaxatie, die de taxateur heeft goedgekeurd, niet realistisch is, mede gelet op de waarde die blijkt uit het latere fysieke taxatierapport.
De tuchtrechter stelt vast dat de drie referenties die in het desktoptaxatierapport zijn opgenomen, slechts worden genoemd en niet geanalyseerd: "Een register-taxateur moet een analyse maken van de overeenkomsten en verschillen van de referenties ten opzichte van het te taxeren object, en moet een relatie leggen tussen de waarde van de referenties en de waardering van het te taxeren object."
Nu die analyse ontbreekt, is de waardering onvoldoende onderbouwd en is het rapport niet inzichtelijk en navolgbaar, zo oordeelt de tuchtrechter. De klacht is gegrond en vanwege verzachtende omstandigheden komt de desktoptaxateur ervan af met een waarschuwing.
Geen basis voor hypotheekaanvraag
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ziet in deze uitspraak (pdf) aanleiding om nogmaals te wijzen op de gebreken van een desktoptaxatie voor een hypotheekaanvraag. "Een gedegen persoonlijk onderzoek van een register-taxateur moet leidend zijn."
Een belangrijk element bij een kwalitatief juiste taxatie is volgens de makelaars de noodzakelijke plaatselijke bekendheid van de taxateur met het taxatieobject. In deze procedure was daarvan geen sprake: het bedrijf van de taxateur bevindt zich op 86 kilometer afstand van het taxatieobject en de veroordeelde taxateur vertrouwde teveel op de taxatiesoftware zonder deze voldoende te toetsen.
In januari 2023 riep de NVM de banken en financiële instellingen al op om te stoppen met het accepteren van de desktoptaxatie als basis voor een hypotheek. Gezien de rechterlijke uitspraak herhaalt de NVM deze oproep.
Bron: NRVT/NVM
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Waardering onroerende zaken, Kantoren