Deze zaak (14 december 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:4556, eerste aanleg Rechtbank Zeeland-West-Brabant 28 mei 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:2621) verloopt als volgt. Een echtpaar koopt een woning. Deze woning wordt op 1 oktober 2015 juridisch geleverd. De oude eigenaren bewonen de woning echter nog tot 31 augustus 2016.

Volgens de belastinginspecteur kwalificeert de woning niet als een eigen woning. De woning valt daarmee in box 3. Het echtpaar is het hier niet mee eens. Zij leggen de zaak in eerste instantie voor aan Rechtbank Zeeland-West-Brabant en gaan vervolgens in hoger beroep bij Hof Den Bosch.

In eerste aanleg oordeelt Rechtbank Zeeland-West-Brabant dat de woning niet kwalificeert als een eigen woning. Het is (nog) niet hun hoofdverblijf, maar ook de verhuisregeling van art. 3.111 lid 3 Wet IB 2001 is niet van toepassing. Die bepaling regelt dat een woning die binnen afzienbare tijd gaat dienen als hoofdverblijf toch al als eigen woning kan worden aangemerkt. Maar daarbij gelden wel voorwaarden. Eén van de voorwaarden is dat de woning leeg staat of in aanbouw is. Omdat de oude eigenaren nog in de woning wonen, wordt niet aan deze voorwaarde voldaan. Dat het echtpaar wel de intentie heeft de woning te gaan bewonen als hoofdverblijf doet hier niets aan af.

Hof Den Bosch bepaalt dat het oordeel van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven. De klachten in hoger beroep geven geen aanleiding tot een ander oordeel. Het gelijk is en blijft daarmee aan de inspecteur. De woning valt in box 3.

Belang voor de praktijk

De uitkomst van het hoger beroep is naar onze mening niet verrassend. De wet is duidelijk: om van een eigen woning in de zin van genoemd derde lid te spreken moet de woning leegstaan of in aanbouw zijn. Zolang de oude eigenaren – of wie dan ook – er in wonen, is van leegstand geen sprake. De enige uitzondering is bewoning door een kraakwacht. Daarvan is hier natuurlijk geen sprake. De woning kan dus pas met ingang van 31 augustus 2016 als eigen woning kwalificeren. In de daaraan voorafgegane periode valt de woning voor het echtpaar in box 3. Datzelfde geldt voor de schuld. De rente en andere kosten van geldlening in de periode tussen juridische levering en 31 augustus 2016 zijn niet aftrekbaar.

En dan is er nog de overdrachtsbelasting. Sinds 1 januari 2021 kennen we de startersvrijstelling (art. 15 lid 1 onderdeel p Wet op belastingen van rechtsverkeer). Die is van toepassing op voorwaarde dat de koper de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Het 2%-tarief overdrachtsbelasting is ook uitsluitend onder diezelfde voorwaarde van toepassing. Omdat in een geval als het onderhavige de woning niet na de verkrijging als hoofdverblijf dient, kan de startersvrijstelling, respectievelijk het 2%-tarief, geen toepassing vinden. De kopers zijn dan, in 2023, 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Bron: Legal & Tax Nationale Nederlanden