Het besluit van 2 maart 2023 vervangt en actualiseert het besluit van 22 september 2022 en bevat een viertal goedkeuringen naar aanleiding van verleende tegemoetkomingen op grond van de hardheidsclausule.

1. Beroep op de startersvrijstelling of het verlaagde tarief na de verkrijging
   Voor toepassing van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief is onder meer vereist dat de verkrijger vóór de verkrijging schriftelijk verklaart dat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat dienen (art. 15a lid 4 WBR). Is er op het tijdstip van de verkrijging geen schriftelijke verklaring, dan is beroep op de startersvrijstelling of het verlaagde tarief niet mogelijk. Dit kan niet door middel van een bezwaarprocedure worden hersteld. In de praktijk is gebleken dat er behoefte bestaat aan een herstelmogelijkheid. Bijvoorbeeld in de situatie dat een notaris de verkregen onroerende zaak in eerste instantie niet als woning aanmerkt maar waarbij na de verkrijging duidelijk is dat er wel sprake is van een woning.
   
   De staatssecretaris keurt onder voorwaarden goed dat als op het tijdstip van de verkrijging geen beroep op de startersvrijstelling of het verlaagde tarief is gedaan of als de daarvoor vereiste verklaring op dat tijdstip ontbrak, dit kan worden hersteld met een bezwaarschrift.
   
   
2. Verkrijging beperkt recht en blote eigendom op dezelfde dag
   Om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling moet de verkrijger onder meer verklaren dat de vrijstelling niet eerder is toegepast. Een verkrijger kan slechts één keer gebruik maken van de startersvrijstelling. Als op een dag het recht van erfpacht en tevens op dezelfde dag de blote eigendom van dit stuk grond met de woning wordt verkregen, kan de verkrijger de startersvrijstelling maar op één van de verkrijgingen toepassen. Over de andere verkrijging is overdrachtsbelasting naar het verlaagde tarief verschuldigd.
   
   De staatssecretaris keurt onder voorwaarden goed dat de verkrijgingen op dezelfde dag van de blote eigendom en een beperkt recht met betrekking tot dezelfde woning voor de toepassing van de startersvrijstelling worden aangemerkt als één verkrijging van die woning als hierdoor de volle eigendom van die woning in handen komt van dezelfde verkrijger. In het besluit zijn de voorwaarden alsmede een voorbeeld opgenomen.
   
   
3. Verkrijging economische eigendom vooruitlopend op juridische eigendomsverkrijging
   In de praktijk komt het wel voor dat de economische eigendom van een woning voor de juridische eigendom wordt verkregen. Bijvoorbeeld als een koper de woning vóór de verkrijging van de juridische eigendom door middel van een zogenoemde sleutelverklaring ter beschikking krijgt. De koper verkrijgt hierdoor de economische eigendom van de woning. Uit art. 14 lid 5 en art. 15 lid 8 WBR volgt dat het verlaagde tarief en de startersvrijstelling dan niet gelden, zodat op deze verkrijging het tarief van 10,4% van toepassing is.
   
   De staatssecretaris vindt het niet gewenst dat bij de verkrijging van de economische eigendom vooruitlopend op de juridische eigendomsverkrijging meer overdrachtsbelasting verschuldigd is dan in de situatie dat juridische en economische eigendom gelijktijdig worden verkregen. Hij keurt onder voorwaarden goed dat als een koper vooruitlopend op de verkrijging van de juridische eigendom de economische eigendom verkrijgt, het verlaagde tarief of de startersvrijstelling van toepassing is.
   
   
4. Tarief overdrachtsbelasting bij opname in een zorginstelling
   Het verlaagde tarief is slechts van toepassing als de verkrijger de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Als twee partners samen een woning kopen en het is op het moment van de koop duidelijk dat een van hen de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken in verband met opname in een zorginstelling voldoet die partner niet aan deze eis. Met als gevolg dat voor deze partner het algemene tarief van 10,4 procent geldt.
   
   Deze uitkomst vindt de staatssecretaris niet wenselijk. Daarom keurt hij onder voorwaarden goed dat het verlaagde tarief van 2 procent ook wordt toegepast op de verkrijging door de partner die de woning niet gaat gebruiken als hoofdverblijf in verband met opname in een zorginstelling.

Belang voor de praktijk

Het besluit is op 4 maart 2023, de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin het is geplaatst, in werking getreden. In twee van de beschreven situaties die hebben plaatsgevonden in de periode van 1 januari 2021 tot 4 maart 2023 kan een verzoek om toepassing van de hardheidsclausule worden gedaan. Het gaat om de situaties beschreven onder 3. en 4.

Bron: Legal & Tax Nationale Nederlanden