De casus luidt als volgt:

Mijn moeder is onlangs overleden. In haar nalatenschap valt een woning met een waarde van  € 320.000 en een aflossingsvrije eigenwoningschuld van € 80.000. Overig vermogen is er eigenlijk niet. Mijn zus en ik zijn enig erfgenaam. Ik wil graag de woning als eigen woning gaan bewonen. Mijn zus gaat daar in principe mee akkoord. Ik heb nog niet eerder een woning gehad. Wat is hier 
mogelijk?

Uitwerking
Het is mogelijk dat de woning en schuld volledig aan één van de erfgenamen wordt toebedeeld. De omvang van de nalatenschap is hier € 320.000 -/- € 80.000 = € 240.000. Jij en je zus hebben ieder recht op de helft daarvan: € 120.000. Echter, als jij de woning en de schuld krijgt toebedeeld, dan wordt je zus onderbedeeld. Zij heeft dan een onderbedelingsvordering op jou ter grootte van € 120.000. 

Als je een lening aangaat om de schuld aan je zus af te lossen, kan deze lening worden aangemerkt als eigenwoningschuld. Dit is expliciet aangegeven in de parlementaire geschiedenis  (NV, vergaderjaar 2003/04 II, 29 210, nr. 22, p.51). Datzelfde geldt voor de lening die je vanuit de nalatenschap overneemt. De totale lening bedraagt dan € 80.000 + € 120.000 = € 200.000.

Leen je meer dan dit bedrag, dan is dat meerdere geen eigenwoningschuld maar een lening in box 3. Zoals gezegd kán de lening worden aangemerkt als eigenwoningschuld. Daarvoor is wel vereist dat de lening voldoet aan de voorwaarden die de Wet IB 2001 hieraan stelt (art. 3.119a Wet IB 2001). Je moeder had een eigenwoningschuld die onder het overgangsrecht van de Wet IB 2001 valt (art. 10bis.1 Wet IB 2001). Jij komt – als starter op de koopwoningmarkt – niet in aanmerking voor dit overgangsrecht. Het overgangsrecht gaat ook niet door de vererving op jou over. Je zult dus de volledige lening annuïtair of lineair volledig moeten aflossen in maximaal 30 jaar. De bestaande hypothecaire geldlening zal dus wel moeten worden aangepast. Doe je dit niet dan valt die lening in box 3.

Belang voor de praktijk

In de praktijk komt het wel voor dat woning en schuld vanuit de nalatenschap eerst worden toebedeeld aan beide kinderen. Beiden hebben dan een aandeel in de eigenwoningschuld van € 40.000 en een aandeel in de woning van € 160.000. Het ene kind kan dan de ander uitkopen voor € 160.000. Wordt dit gefinancierd dan is er opnieuw sprake van een maximale eigenwoningschuld van € 200.000. Het verschil zit echter in de overdrachtsbelasting. Door de koop van de halve woning van het andere kind is 
2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Deze uitwerking is daarmee duurder dan rechtstreeks de woning volledig toebedelen aan een van beiden en financiering van de onderbedelingsvordering. Omdat je nog niet eerder een eigen woning hebt gehad, kun je mogelijk een beroep doen op de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting (art. 15 lid 1 onderdeel p WBR). Daarvoor is vereist dat je tussen de 18 en 35 jaar bent.

Bron: Legal & Tax Nationale Nederlanden