De vaststelling van de WOZ-waarde is een taak van de gemeente. Dat is om meerdere redenen eigenlijk een vreemde gang van zaken.

De WOZ-waarde wordt namelijk niet alleen gebruikt voor het vaststellen van de lokale heffingen, zoals OZB, rioolheffing, etc., maar de waarde wordt ook door de Belastingdienst gebruikt en wel voor het bepalen van het eigenwoningforfait, de leegwaarderatio van verhuurde woningen en het heffen van erf- en/of schenkbelasting.

Ook het Waterschap maakt gebruik van de WOZ-waarde. Niet onbelangrijk is dat ook de hoogte van de afschrijvingen voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting mede wordt bepaald door de WOZ-waarde. In jaren met winsten kan een lagere WOZ-waarde direct voor meer afschrijvingspotentieel en dus minder te betalen belasting leiden. De WOZ-waarde is op die manier van belang voor de (belasting-)ontvangsten van de diverse overheden.

Opmerkelijk is dat de Belastingdienst feitelijk gezien dus wel belanghebbende is, maar eigenlijk geen zelfstandige rechten heeft op dat vlak. De hoogte van een aantal landelijke belastingen wordt dus direct bepaald door de lokale overheid.

De gemeentelijke heffingen, waarvan de OZB verreweg de grootste is, worden bepaald door de WOZ-waarde, maar daarnaast ook door het tarief per € 1.000 van die waarde. De WOZ-waarde wordt vastgesteld middels een voor bezwaar vatbare beschikking, het tarief daarentegen wordt door iedere gemeente zelf vastgesteld en is niet voor bezwaar vatbaar. De gemeente zou een lagere WOZ-waarde dus kunnen compenseren door een hoger tarief in te stellen. De vraag is waarom de gemeenten niet vaker voor deze insteek kiezen, nu de kosten van de WOZ-procedures de pan uit rijzen. De gemeente moet hierbij overigens wel de regels van de Waarderingskamer hanteren.

In de praktijk blijkt dat de gemeenten bij het vaststellen van de WOZ-waarde nogal eens de plank misslaan. De hoeveelheid gerechtelijke uitspraken in het kader van de WOZ liegt er niet om. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om:

• foutieve referentie-objecten (vergelijkbare panden);
• onjuiste afmetingen;
• onderhoudstoestand;
• ligging c.q. omgeving;
• geen vrijstelling voor cultuurgronden of werktuigen;
• geen juist gebruik van de agrarische taxatiewijzer;
• geen rekening gehouden met de juiste bestemming van het object; en
• en onjuiste waarde-inschatting.

Om hier een oordeel over te kunnen vellen is inzage in het WOZ-taxatieverslag een eerste vereiste.
Foutieve WOZ-waarden worden veroorzaakt door het feit dat de gemeente bij de vaststelling gebruik maakt van een computermodel. Dit werkt een zekere mate van grofheid in de hand. Het computermodel rekent met landelijke waardecijfers, waarbij rekening wordt gehouden met de regionale c.q. plaatselijke ontwikkelingen. De individuele kenmerken van een WOZ-object worden hierbij echter niet meegenomen. De omvang van de gemeente en het aantal vergelijkbare verkooptransacties speelt hierbij nadrukkelijk een rol.

De WOZ-beschikking 2023 is bovendien gebaseerd op de waarde per peildatum 1 januari 2022. Met andere woorden de verkoopcijfers over 2021 zijn bepalend voor de WOZ-waarde 2023. In een dalende markt zal in ieder geval sneller het gevoel overheersen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Overigens biedt de regelgeving wel de mogelijkheid om rekening te houden met veranderingen die zich na de peildatum hebben voorgedaan en die specifiek op de onroerende zaak van toepassing zijn. Veranderde spelregels omtrent stikstofuitstoot zouden derhalve ook een reden kunnen zijn voor een lagere WOZ-waarde. Ook de diverse PAS-melders zouden dit punt kunnen aangrijpen om een lagere WOZ-waarde te bepleiten.

Indien twijfels bestaan over de juistheid van de WOZ-waarde bestaan, kan bezwaar worden aangetekend. Dit moet dan wel binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking. Indien de WOZ-waarde vervolgens wordt verlaagd, bestaat recht op een forfaitaire kostenvergoeding. Daar moet in het bezwaarschrift uiteraard wel om verzocht worden. Het credo luidt dus dat tijdig bezwaar moet worden gemaakt bij twijfels aan de WOZ-waarde.

Wee de gemeente die zich bij het vaststellen van de WOZ-waarden alleen maar aan de globale richtlijnen houdt, zonder rekening te houden met de mogelijke individuele afwijkingen en hiermee haar burgers geheel onnodig op kosten jaagt. Een reactie kan dan niet uitblijven.

Wee je gebeente indien je echter mocht besluiten om een kundige adviseur een dergelijke WOZ-beschikking aan te laten vechten en de gemeente hiermee op kosten (conform de hiervoor wettelijk vastgestelde regels) jaagt.