Belanghebbende, X, is eigenaar van de bedrijfspanden a-straat 1, a-straat 2 en a-straat 3. De panden zijn gelegen in de gemeente Vlissingen. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden 2011 vastgesteld op respectievelijk € 321.000, € 238.000 en € 232.000. X bepleit een verlaging van deze waarden.

Rechtbank Middelburg oordeelt dat bij het bepalen van de WOZ-waarde volgens de huurwaardekapitalisatiemethode de feitelijke huurprijs van de onroerende zaak leidend is. Ten onrechte is de gemeente uitgegaan van een ‘genormaliseerde huur'. De omstandigheid dat de huurder de onroerende zaak gebruikte in strijd met het bestemmingsplan en daarom na aanschrijving door de gemeente het pand heeft moeten verlaten, is onvoldoende grond om aan te nemen dat de huurprijs niet gelijk is aan een prijs die tussen onafhankelijke derden zou zijn overeengekomen. Verder oordeelt de rechtbank dat de gemeente de kapitalisatiefactoren onvoldoende heeft onderbouwd met marktgegevens van vergelijkbare objecten. Het voorgaande leidt tot een verlaging van de WOZ-waarden van a-straat 2 en a-straat 3 naar € 187.000 respectievelijk € 181.000. Aan deze verlaging kan niet afdoen dat X de panden samen met een ander pand in 2007 heeft gekocht voor een bedrag van € 1.030.000. Deze datum is volgens de rechtbank te ver verwijderd van de waardepeildatum per 1 januari 2010.

[Bron Uitspraak]