X bv is eigenaar van een onroerende zaak bestaande uit een drietal winkelruimtes. X bv sluit een huurovereenkomst op grond waarvan de onroerende zaak vanaf 1 mei 2008 wordt verhuurd voor € 42.821 per jaar. Nadien wordt de ruimte intern verbouwd door de huurder (afwerking van vloer en plafond). In geschil is de WOZ-waarde 2010 (waardepeildatum 1 januari 2009). Partijen verschillen niet van mening over de kapitalisatiefactor (10,8) maar wel over de huurwaarde. De gemeente staat een huurwaarde voor van € 52.460. X bv gaat uit van de feitelijke jaarhuur.

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de huurwaarde van het pand van X bv gelijk is aan de op 1 mei 2008 tot stand gekomen huurprijs vermeerderd met de meerwaarde die is ontstaan door de interne verbouwing. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld niet aannemelijk te kunnen maken dat de per 1 mei 2008 overeengekomen huurprijs niet zakelijk zou zijn, zij het dat deze wel aan de onderkant van de markt ligt. In het licht hiervan heeft de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd waarom de interne verbouwing zou meebrengen dat de huurwaarde met (€ 52.460 -/- € 42.821 =) € 9.639 zou zijn gestegen. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat X bv onweersproken heeft gesteld dat de kosten van de verbouwing ongeveer € 30.000 hebben bedragen. X bv heeft in de door haar bepleite huurwaarde, zijnde de feitelijke jaarhuur, onvoldoende rekening gehouden met de invloed van de interne verbouwing op de huurprijs. Alles afwegende stelt het hof de WOZ-waarde vast op € 490.000.

[Bron Uitspraak]

Wetsartikelen:

Wet waardering onroerende zaken 17