De casus luidt als volgt:

Ik heb samen met mijn echtgenote recentelijk een woning gekocht. De woning wordt op 1 mei geleverd. Ik heb de huidige eigenaar gevraagd of ik twee weken eerder al mag beginnen met verbouwen van de woning. De verkoper is daarmee akkoord gegaan. Maar volgens een kennis zou dat wel eens gevolgen kunnen hebben voor de overdrachtsbelasting. Hoe zit dat nu?

De overdrachtsbelasting kent twee tarieven en een hele reeks vrijstellingen. Het algemene tarief is met ingang van 2023 gestegen naar maar liefst 10,4 procent. Koopt iemand een woning die als hoofdverblijf dient, dan geldt, onder voorwaarden, het lage tarief van 2 procent. Verder kan bij de aankoop van een dergelijke woning nog de startersvrijstelling gelden.

In de uitwerking van de casus wordt uitgegaan van het gegegeven dat de woning als hoofdverblijf dient, dus dat het 2 procent-tarief of de startersvrijstelling speelt bij de verkrijging van deze woning. Als iemand vóór de levering van de woning bij de notaris al de beschikking krijgt over de woning, heeft dat inderdaad gevolgen voor de overdrachtsbelasting. Diegene verkrijgt daarmee op dat eerdere tijdstip al de economische eigendom van de woning. Voor die verkrijging geldt het algemene tarief overdrachtsbelasting van 10,4 procent. De financiële gevolgen van je afspraak met de verkoper zijn bij opvolging dus enorm!

Gelukkig heeft de staatssecretaris van Financiën de onwenselijkheid van deze consequentie ingezien. Hij heeft besloten om in deze situaties het toepassen van het verlaagde tarief van 2 procent of de startersvrijstelling met toepassing van de hardheidsclausule (art. 63 AWR) goed te keuren. Het punt is dat deze goedkeuring in een beleidsbesluit zal worden uitgewerkt. Maar dit beleidsbesluit is er nu nog niet. Het is op dit moment dan ook nog niet bekend welke voorwaarden de staatssecretaris aan de goedkeuring verbindt.

Als het beleidsbesluit vóór de sleuteloverdracht halverwege april gepubliceerd is, kan ienmand voor zichzelf (laten) controleren of aan de voorwaarden voor toepassing van de goedkeuring wordt voldaan. Als dit het geval is, kan diegene – zonder consequenties voor de overdrachtsbelasting – voor levering van de woning bij de notaris alvast beginnen met de verbouwing van de woning.

Kan iemand of wil iemand niet wachten op publicatie van het besluit, dan kan diegene een verzoek in bij het ministerie van Financiën indienen om toepassing van de hardheidsclausule. Zodoende kan op voorhand de toepassing van het 2 procent-tarief c.q. de startersvrijstelling veilig worden gesteld. Dit verzoek kan worden gericht aan:

Ministerie van Financiën
Belastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek/team Brieven en Beleidsbesluiten
Postbus 20201,
2500 EE Den Haag

Bron: Legal en Compliance Nationale Nederlanden/Redactie TaxLive