Het valt me de laatste tijd op dat op feestjes altijd wel iemand begint over box 3. Iedereen heeft er een mening over, afhankelijk van zijn of haar plek in het politieke spectrum op dat moment. Soms is de voorgestelde box 3-wetgeving nog niet helemaal duidelijk en blijkt een aanname onjuist. Vijf misverstanden op een rij.
Misverstand 1: eigen woning
Sommige eigenwoningbezitters gaan er ten onrechte van uit dat de Wet werkelijk rendement box 3 (Wwr) ook hun eigen woning raakt. Zij vrezen dan specifiek dat straks bij de verkoop van hun hoofdverblijf de daarbij behaalde vermogenswinst wordt belast in box 3. De Wwr beoogt het werkelijke rendement te belasten dat een belastingplichtige behaalt uit bezittingen en schulden die tot de box 3-grondslag behoren. Maar de eigen woning behoort tot box 1 en maakt dan ook geen deel uit van deze box 3-grondslag. Behoort de financieringsschuld niet tot box 1 maar tot box 3? Dan valt de schuld wel onder de regels van de Wwr. Onder de Wwr is de werkelijke financieringsrente aftrekbaar in box 3 in plaats van een vast percentage van deze schuld zoals nu in box 3.
Misverstand 2: beginwaarde
Iemand heeft in 2015 een vakantiehuis gekocht dat inmiddels in waarde is gestegen. Het misverstand is dat de gehele waardestijging sinds de aankoop wordt belast onder de nieuwe box 3-wetgeving. Deze gedachte is onjuist. De Wwr neemt namelijk de waarde op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe box 3-wetgeving (2028) als beginwaarde. De Wwr maakt hierbij onderscheid tussen woningen en niet-woningen.
Woningen
Voor woningen is de beginwaarde op het moment van inwerkingtreding de WOZ-waarde met de waardepeildatum 1 januari 2028. De ‘leegwaarderatiocorrectie’ kan daarbij ook van toepassing zijn. In dit voorbeeld wordt de waardestijging sinds de aankoop in 2015 tot genoemde datum dus niet belast onder de Wwr. Wanneer de WOZ-waarde volgens de belastingplichtige niet juist is, kan hij daar tijdig bezwaar tegen maken. Hiermee is volgens het kabinet in principe voorzien in een mogelijkheid om tegenbewijs te leveren. Dat blijkt uit de antwoorden van het kabinet op Kamervragen over enkele aangenomen moties over de beginwaarde en de ‘leegwaarderatiocorrectie’.
Niet-woningen
Voor niet-woningen, zoals verhuurd bedrijfsvastgoed, is de beginwaarde op het moment van inwerkingtreding de waarde in het economische verkeer op 1 januari 2028. Hiervoor geldt dezelfde systematiek als nu.
Misverstand 3: vastgoedbijtelling
Een ander misverstand gaat over de nieuwe vastgoedbijtelling onder de Wwr. Sommige vastgoedbezitters gaan ervan uit dat deze bijtelling straks gaat gelden voor iedereen met vastgoed in box 3. Ook deze aanname is onjuist. Onder de Wwr is of de werkelijke huuropbrengst of de vastgoedbijtelling belast, niet beide in hetzelfde kalenderjaar. Voor zowel woningen als niet-woningen in box 3 gaat volgens de Wwr de vastgoedbijtelling gelden in de volgende twee situaties in een kalenderjaar:
- de onroerende zaak wordt helemaal niet verhuurd tijdens de bezitsperiode; of
- de onroerende zaak wordt wel verhuurd, maar voor minder dan 90% van de bezitsperiode en de huuropbrengst is lager dan het bedrag van de vastgoedbijtelling in deze bezitsperiode.
Met de vastgoedbijtelling wordt de beschikbaarheid van de onroerende zaak voor gebruik (eigen gebruik, verhuur of andere doeleinden) forfaitair in aanmerking genomen. Het is namelijk ingewikkeld om de hoogte daarvan te bepalen, zowel voor de belastingplichtige als voor de Belastingdienst.
De vastgoedbijtelling is voorlopig vastgesteld op 3,35%. Dit percentage wordt vermenigvuldigd met de voor het belastingjaar geldende WOZ-waarde voor woningen dan wel de waarde in het economische verkeer voor niet-woningen. Het kabinet is voornemens nader onderzoek te laten doen naar dit percentage en naar de rendementen op vakantiewoningen. Het kabinet wil de vastgoedbijtelling periodiek actualiseren. Volgens het kabinet is een tegenbewijsregeling daarom niet nodig en niet wenselijk. Dat blijkt uit de antwoorden van het kabinet op Kamervragen naar aanleiding van enkele aangenomen moties over de vastgoedbijtelling en de rendementen op vakantiewoningen.
Misverstand 4: kostenaftrek
Sommige vastgoedbeleggers denken dat wanneer ze vanaf 2028 hun vastgoed minder of niet meer gaan verhuren, daardoor minder kosten aftrekbaar zijn. Ook dat is niet waar. De regels voor kostenaftrek voor vastgoed in box 3 onder de Wwr zijn namelijk in alle categorieën, ten minste 90% verhuur, geen verhuur of gemengd gebruik, gelijk. Onderhoudskosten zijn onder de Wwr doorgaans aftrekbaar in het belastingjaar waarin deze zijn betaald. Verbeteringskosten die vanaf 2028 zijn gemaakt, zijn aftrekbaar wanneer het vastgoed de vermogenswinstbelasting bij de belastingplichtige verlaat en de belastbare vermogenswinst (positief of negatief) wordt berekend.
Misverstand 5: miljonairs
Het vijfde misverstand gaat over de belastingbetalers in box 3. Het is onjuist om te denken dat dit allemaal miljonairs zijn. Ook belastingplichtigen met een kleiner vermogen kunnen met box 3 te maken krijgen. Nu is inkomstenbelasting in box 3 verschuldigd wanneer het saldo van bezittingen en schulden in box 3 op de peildatum 1 januari meer bedraagt dan het heffingvrije vermogen (2026: € 59.357). Onder de Wwr is inkomstenbelasting in box 3 verschuldigd voor zover het belastbaar inkomen in box 3 meer bedraagt dan het heffingsvrije resultaat. Over de hoogte daarvan moet nog besluitvorming plaatsvinden. Het gaat dus ook echt niet alleen om miljonairs.
Wordt het nieuwe box 3-stelsel eenvoudiger?
De nieuwe box 3-wet staat nog in de steigers. De puntjes worden op de spreekwoordelijke ‘i’ gezet voordat dit fiscale bouwwerk wordt ‘opgeleverd’ en in gebruik wordt genomen. Of box 3 eenvoudiger wordt vanaf 2028? De nieuwe wet lijkt in ieder geval niet eenvoudiger dan het huidige stelsel. Daar is dan weer geen misverstand over.
Lees ook de column van Peter Pleijsant over de reddingsboei voor nsw-landgoederen en zijn column over rafelranden aan de nieuwe box 3-wet.
