X BV koopt begin 2015 de kantoorvilla ‘Berghof’ in Hilversum van de IKON voor € 1.150.000. Het pand is oorspronkelijk in 1888 als villa gebouwd, maar is in 1933 ingrijpend uitgebreid en verbouwd tot woonzorggebouw en in 1994 opnieuw ingrijpend verbouwd voor gebruik als kantoor. In september 2015 verleent de gemeente een omgevingsvergunning voor de bestemmingswijziging naar wonen, waarmee op het perceel twee hoekwoningen en vijf appartementen kunnen worden gerealiseerd. In december 2015 vindt de levering van het perceel plaats. In dat kader is door X BV € 23.000 (2% x € 1.150.000) overdrachtsbelasting voldaan. De inspecteur legt een naheffingsaanslag op van € 112.894, alsmede een verzuimboete van € 5278. Rechtbank Gelderland oordeelt dat de schatting van de inspecteur naar de waarde van € 2.264.900 redelijk is en er terecht is uitgegaan van het 6%-tarief. X BV gaat in hoger beroep.

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de villa door de ingrijpende verbouwingen in 1933 en 1994 naar zijn aard geen woning meer was, zodat terecht het hoge tarief is toegepast. X BV heeft als professionele vastgoedpartij niet de vereiste aangifte gedaan. De omkering en verzwaring van de bewijslast laat onverlet dat de inspecteur de naheffing moet baseren op een redelijke schatting. De schatting is redelijk in het licht van de door X BV zelf opgestelde kosten-batenanalyse. De boete is door de rechtbank verlaagd tot € 4222. Deze boete is passend en geboden. Het hoger beroep is ongegrond.

[Bron Uitspraak]

Wetingang:

Wet op belastingen van rechtsverkeer artikel 9

Wet op belastingen van rechtsverkeer

Wet op belastingen van rechtsverkeer artikel 13

Algemene wet inzake rijksbelastingen artikel 67C

Algemene wet inzake rijksbelastingen artikel 27E

Algemene wet bestuursrecht artikel 8.75