X koopt in 2017 een pand dat in 1813 als woning is gebouwd en tot 1936 ook als zodanig in gebruik is geweest. In de periode daarna is het voor verschillende doeleinden gebruikt. In 1956 is het ingrijpend verbouwd: niet alleen de gehele linkerzijde maar ook de gehele achterzijde van het pand wordt van een aanbouw voorzien (deels met een tweede verdieping), er wordt een spoelkeuken en meerdere toiletten geplaatst. Op deze wijze is een hotel met 12 kamers en 2 restaurants gecreëerd. In de jaren ‘80 worden een aantal kamers verbouwd en als woning in gebruik genomen. De overige kamers worden als Bed & Breakfast geëxploiteerd en het restaurant blijft ongewijzigd in gebruik. De WOZ-beschikking omschrijft het pand als “niet-woning deels in gebruik als woning”, het Kadaster hanteert de omschrijving “bedrijvigheid (industrie)”. De overdrachtsbelasting is gebaseerd op het tarief van 6%. X stelt dat het verlaagd tarief van 2% geldt omdat het pand naar zijn aard een woning is gebleven. De inspecteur honoreert dit deels en past het verlaagd tarief van 2% op de als woning in gebruik zijnde kamers toe. In geschil is of het hoteldeel van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door X eveneens onder het verlaagd tarief valt.
Hof 's-Hertogenbosch oordeelt, evenals de rechtbank, dat de onroerende zaak door de ingrijpende verbouwing in 1956 zijn aard van woning heeft verloren en bestemd is om dienst te doen als hotel/restaurant. Er zijn meer dan beperkte aanpassingen nodig om het hoteldeel weer geschikt te maken voor bewoning. De gemeentelijke bestemming wijst er eveneens op dat de onroerende zaak de aard van woning verloren heeft. Bovendien heeft de inspecteur al rekening gehouden met de bestaande situatie door deels het verlaagd tarief toe te passen. Er kan niet worden aangesloten bij de gestelde criteria in de omzetbelasting, of er wel of niet “in wezen nieuwbouw” is ontstaan doet niet ter zake. Het gelijk is aan de inspecteur.
Wetsartikelen:
Wet op belastingen van rechtsverkeer 14
Informatiesoort: VN Vandaag
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer
Instantie: Hof 's-Hertogenbosch
Editie: 28 september