Hof 's-Hertogenbosch oordeelt, in navolging van de rechtbank, dat een zelfstandig bruikbare kantoorruimte beschikt over een eigen pantry en eigen sanitair. Het erfpachtgoed moet als één complex worden beschouwd voor toepassing van de samenloopvrijstelling.
X koopt in oktober 2015 een recht van erfpacht van een perceel grond met opstallen bestaande uit drie paviljoens, een kantoorgebouw, een restaurant met bijbehorend terras en een parkeergarage (het erfpachtgoed). De paviljoens zijn aan de achterkant op de begane grond en op de eerste verdieping verbonden door een gemeenschappelijke gang. Het geheel is niet gesplitst in appartementsrechten en wordt verhuurd aan zeven verschillende huurders. De faciliteiten zijn gemeenschappelijk. Water, centrale verwarming en wifi zijn centraal geregeld en worden pro rato collectief afgerekend. Op de eerste verdieping van paviljoen 1 bevindt zich unit 5. De huurovereenkomst van deze unit is in oktober 2014 ondertekend met ingangsdatum 1 januari 2015. Vanwege inrichtingswerkzaamheden heeft de huurder reeds in 2014 toegang tot het gehuurde. Verkoper heeft vóór de levering overleg gevoerd met de inspecteur en hierbij het standpunt ingenomen dat art. 37d Wet OB 1968 van toepassing is. In de akte van levering beroepen partijen zich dan ook op dit wetsartikel en op de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting. De inspecteur legt in november 2016 echter een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, omdat de samenloopvrijstelling ten onrechte op unit 5 is toegepast. In geschil is of voor toepassing van de samenloopvrijstelling het erfpachtgoed als één complex moet worden beschouwd dan wel of sprake is van een apart zelfstandig deel. Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat geen sprake is van essentiële voorzieningen als een eigen pantry en sanitair, waardoor vaststaat dat het erfpachtgoed als één complex moet worden beschouwd. Een concrete invulling van ‘zelfstandig’ is tot op heden niet gegeven. Uitgangspunt is dat onroerende zaken afzonderlijk in aanmerking worden genomen, wanneer zij afzonderlijk kunnen worden gebruikt. Dit houdt naast een bouwkundige afscheiding ook in dat het een eigen toegang en eigen voorzieningen, zoals pantry, sanitair, elektra, water, telefoon/internet, moet hebben. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de naheffingsaanslag. De inspecteur acht de uitleg van het begrip ‘afzonderlijk gebruik’ te stringent en gaat in hoger beroep.
Hof 's-Hertogenbosch oordeelt, in navolging van de rechtbank, dat een zelfstandig bruikbare kantoorruimte beschikt over een eigen pantry en eigen sanitair. Het erfpachtgoed moet als één complex worden beschouwd. Het hof acht ingebruikneming van de units niet denkbaar zonder dat de gebruikers de beschikking hebben over deze faciliteiten. Wanneer de gebruikers voor dagelijkse, primaire menselijke levensbehoeften, zoals het bereiden van dranken en spijzen en toiletbezoek, gebruik moeten maken van gemeenschappelijke voorzieningen buiten de gehuurde kantoorruimte, kan geen sprake zijn van zelfstandig bruikbare gedeeltes van een onroerende zaak. Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Wetsartikelen:
Wet op de omzetbelasting 1968 37d
Wet op belastingen van rechtsverkeer 15
Informatiesoort: VN Vandaag
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer
Instantie: Hof 's-Hertogenbosch
Editie: 28 juli